マイホーム購入を検討する際、不動産会社の営業マンが資金計画を作成します。
そこには、月々の返済額と諸費用が記載されます。
その諸費用のなかに「住宅ローン保証料」という項目があり、数十万円単位という大きな比重を占めています。
この保証料とは、そもそも何のための費用なのか、良く分からないという方も多いのではないでしょうか？
しかも最近は、資金計画書に「保証料」の欄がなく、代わりに「事務手数料」だけが並んでいるケースも増えてきました。この記事では、保証料とは何かを基本から説明したうえで、いまの住宅ローンで実際にどちらを払うことになるのかまで整理します。
連帯保証人の代わりにローンの保証をしてくれるのが「保証会社」
住宅ローンは個人としては大きい千万単位の借金です。
返済期間は20〜35年など長期に渡ることから、貸す側の金融機関の立場からすると、信用できる連帯保証人を立ててもらいたいと考えることになります。
なぜなら、もし返済できなくなった場合には、連帯保証人はローン借主と同じ返済義務を負うことになり、ローン借主と連帯保証人のどちらにでも請求することができるため、融資金を回収できる可能性が高くなるからです。
但し、住宅ローンの金額は高額であるため、住宅ローンの連帯保証人を見つけることは極めて難しいでしょう。
そこで、連帯保証人の代わりに保証会社の保証を付けることによって、ローンの借入が可能となります。金融機関側は、住宅ローンの貸し出しの条件に、保証会社の保証を付けることとしています。その保証を引き受けてもらう対価が「保証料」です。
保証料の注意点と金額は？
まず、もし仮に、住宅ローンの返済ができなくなり、保証会社が代わりに返済したとしても、返済義務がなくなるわけではありません。
これは、一時的に立て替えて支払ったに過ぎず、返済する相手が金融機関から保証会社に入れ替わっただけだからです。ここは、契約者に万一のことがあったときに残債がなくなる団体信用生命保険とはまったく別のものなので、混同しないようにしてください。
保証料とは、連帯保証人というリスクを負ってもらう手数料と考えたほうが分かりやすいでしょう。
次に、保証料の金額は保証会社・金融機関・審査結果によって異なります。目安として、りそな銀行が公表している一括前払い型の一覧表では、借入期間35年の場合で借入金額100万円あたり20,614円とされています。3,000万円を35年で借りるなら約62万円という計算です。おおよそ60〜70万円程度とみておくと、資金計画の感覚がつかめます。
支払い方法は2種類あります。
| 支払い方法 |
払い方 |
特徴 |
| 一括前払い型（外枠方式） |
借入時にまとめて現金で支払う |
総支払額は抑えられる。繰上返済などで返済期間が短くなると、短縮分に応じて「戻し保証料」が返還される場合がある |
| 金利上乗せ型（内枠方式） |
金利に上乗せして毎月払う |
初期費用を抑えられる。上乗せ幅は年0.2％程度が一般的で、そのぶん毎月の返済額と総支払額は増える |
金利が発生するため、最後まで借り続ける前提なら一括で支払った方が総支払額は安くなります。一方で、手元資金を厚く残しておきたい方や、早い時期にまとまった繰上返済を予定している方は、上乗せ型が合うこともあります。どちらが正解ということはなく、手元にいくら残せるかで選ぶものだと考えてください。
いまは「保証料型」より「事務手数料型」が増えています
ここが、この記事でいちばんお伝えしたい変化です。近年は保証料を取らない代わりに、借入額に対する定率の事務手数料を払う「事務手数料型」が主流になりつつあります。
たとえば三菱ＵＦＪ銀行の住宅ローンは事務手数料型で、借入額の2.20％（税込）の事務手数料がかかる代わりに、別途の保証料はかかりません。りそな銀行も、「保証料一括前払い型」「保証料金利上乗せ型」の新規受付を2025年1月31日で終了し、現在は融資手数料型が中心になっています。
| タイプ |
初期にかかる主な費用（借入3,000万円・35年の目安） |
繰上返済したとき |
| 保証料型（一括前払い） |
保証料 約62万円＋数万円の事務手数料 |
期間短縮分に応じて戻し保証料が返る場合がある |
| 事務手数料型（定率） |
事務手数料 借入額×2.20％（税込）＝66万円。保証料は不要 |
原則として返戻はない |
金額だけ見ると近い水準ですが、繰上返済や借り換えをしたときの扱いが違うのが重要な差です。早めに繰上返済して完済するつもりなら、この違いは無視できません。
なお、「保証料0円」とうたっていても、審査結果によっては保証会社の保証を付けることを提案される場合があります。そのときの保証料は一律ではありませんので、条件の詳細は必ず申込先の公式サイトや商品概要説明書で確認してください。
保証料の負担が軽減できるケースがある？
保証料の負担を減らすために、ネット銀行などでは保証料不要の金融機関を選択する方法を採用しています。
また、【フラット35】ではそもそも保証料が不要とされています。繰上返済手数料も不要です（住宅金融支援機構）。
しかし、保証料が不要である代わりに比較的高い融資手数料が発生することがあり、その費用を考慮しておかなければなりません。フラット35の融資手数料は取扱金融機関ごとに異なり、借入額に対する定率型と、数万円の定額型があります。
ここで、よくある誤解をひとつ訂正しておきます。「フラット35では団体信用生命保険料の支払いが義務」と説明されることがありますが、これは現在の制度とは異なります。フラット35の団信（新機構団信）は、健康上の理由その他の事情で加入しないことも選べます。また2017年10月以降に資金を受け取るフラット35では、団信の費用は借入金利に含まれる仕組みになっており、保険料を別途払う形ではありません。団信に加入しない場合は、掲載されている借入金利から年0.20％引き下げた金利が適用されます。
保証料にクローズアップして説明してきましたが、住宅ローンを選ぶ際は、金利・保証料・事務手数料・団体信用生命保険の内容・借り先である金融機関のサービスなど、総合的な負担を考えて選ぶことが重要になります。
その意味で、費用の内訳がシンプルな住宅ローンは初心者の方にとって比較しやすい選択肢です。たとえばSBI新生銀行の住宅ローンは、保証料0円・一部繰上返済手数料0円で、事務手数料は借入金額×2.20％（税込）の定率型。何にいくらかかるのかが把握しやすい構成になっています。条件は改定されることがありますので、最新の内容は公式サイトでご確認ください。
よくある質問（FAQ）
Q. 保証料と団信は何が違うのですか？
守っている相手が違います。保証料は「金融機関を守る」ための費用で、あなたが返せなくなったときに保証会社が立て替えるだけ（債務は残ります）。団信は「あなたと家族を守る」保険で、契約者に万一のことがあれば残債そのものがなくなります。名前が似ていますが、まったく別物です。
Q. 保証料は途中で返ってきますか？
一括前払い型なら、繰上返済などで返済期間が短くなった場合に、短縮された期間に応じて「戻し保証料」として一部が返還されることがあります。ただし全額ではなく、事務手数料が差し引かれることもあります。事務手数料型（定率）の手数料は、原則として返ってきません。
Q. 「保証料0円」の住宅ローンが一番お得ですか？
そうとは限りません。保証料が0円でも、事務手数料が借入額の2.20％（税込）かかるなら、3,000万円で66万円です。保証料と事務手数料は、必ず合計で比べてください。
Q. 保証料は住宅ローンに含めて借りられますか？
金融機関によっては諸費用としてローンに組み込める場合があります。ただし借入額が増えれば利息も増えます。また借入額が物件価格の9割を超えると金利が上がる商品もあるため、組み込む前に総額で確認しましょう。
Q. 保証料はいつ支払うのですか？
一括前払い型なら、融資が実行される日（決済日）に、他の諸費用とまとめて精算されるのが一般的です。契約日ではなく決済日までに現金を用意しておく必要がありますので、時期を勘違いしないよう不動産会社と金融機関に確認しておきましょう。
まとめ
住宅ローン保証料は、「連帯保証人を立てられない代わりに、保証会社に引き受けてもらうための費用」です。数十万円と大きいのに説明されないまま資金計画書に載っていることが多く、だからこそ分かりにくい費用でもあります。
押さえておきたいのは次の3点です。
- 保証会社が立て替えても、あなたの返済義務は消えない（団信とは別物）
- いまは保証料型より事務手数料型（定率2.20％税込など）が増えている
- 比べるときは金利だけでなく、保証料と事務手数料の合計、そして繰上返済時に返ってくるかどうかまで見る
費用の名前が違っても、出ていくお金であることは同じです。名前ではなく金額と条件で比べる——これだけ意識しておけば、保証料に振り回されずに借入先を選べます。
