預金担保型住宅ローンとは？仕組み・特徴・メリット・デメリットをわかりやすく解説

住宅ローンといえば、土地や建物に「抵当権」を設定して担保にするのが一般的です。ところが、預金を担保とすることで抵当権の設定が不要になる「預金担保型住宅ローン」という特殊な形態があります。今回はこの仕組みと特徴、メリット・デメリット、住宅ローン控除の扱いまで詳しく解説します。

預金担保型住宅ローンとは

通常の住宅ローンでは、購入する不動産（土地・建物）に抵当権を設定することで担保とします。一方、預金担保型住宅ローンは融資額相当の預金を担保として差し入れることで、不動産への抵当権設定が不要になるという独自の形態です。

たとえば3,000万円の住宅ローンを組む場合、3,000万円（もしくはそれ以上）の預金を銀行に預け入れ、それを担保に設定します。「預金があるなら借りる必要がないのでは？」と思うかもしれませんが、手元の現金を温存しながら抵当権設定なしで住宅を購入できるのがこの商品の特徴です。

預金担保型住宅ローンの主な特徴

① 預金を担保に融資が受けられる

融資を受けるために融資額以上の預金が必要です。借入れ期間中、その預金は担保として拘束され、自由に引き出すことができません。

② 不動産への抵当権設定が不要

通常は住宅ローンを組むと購入した不動産に抵当権が設定されます。預金担保型では抵当権の設定が不要なため、登記費用（登録免許税など）の節約になる場合があります。また、不動産が競売リスクにさらされないという安心感もあります。

③ 保証人・保証料が不要

預金が担保になっているため、別途の保証人や保証料は不要です。これは一般的な住宅ローンとの大きな違いのひとつです。

④ 団信（団体信用生命保険）に加入できる

預金担保型でも通常の住宅ローンと同様に、団信への加入が可能です。万が一の際も残債が保険で完済されます。

預金担保型住宅ローンのメリット

メリット	内容
抵当権設定が不要	登記コスト削減・不動産が競売リスクにさらされない
保証人・保証料不要	諸費用の節約になるケースあり
団信加入可能	万一の際の残債返済保障あり
住宅ローン控除の対象	条件を満たせば税制優遇が受けられる（後述）

預金担保型住宅ローンのデメリット

最大のデメリットは「多額の預金が必要」という点です。融資額以上の預金を長期間銀行に差し入れる必要があるため、その期間中はその資金を別の投資や生活費として使えません。

また、一般的な住宅ローンに比べて取り扱い金融機関が少なく、選択肢が限られます。預金担保型のため、低金利の変動型商品でも、他行の一般住宅ローンより金利が高くなるケースがあります。

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は使えるか

預金担保型住宅ローンでも、条件を満たせば住宅ローン控除（住宅ローン減税）の対象になります。

住宅ローン控除の現行制度（2022年以降に入居）は、入居年末時点の住宅ローン残高の0.7%を最大13年間（新築・認定住宅等の場合）にわたって所得税・住民税から控除する制度です。以前の制度（最大1%・10年間）から変更されており、必ず最新の内容をご確認ください。

住宅ローン控除を利用するためには、対象となる住宅・ローン・入居状況などの要件を満たす必要があります。詳細は国土交通省や税務署の窓口、または税理士等の専門家にご確認いただくことをおすすめします。

東京スター銀行のスターワン住宅ローン

預金担保型住宅ローンの代表的な商品として知られるのが、東京スター銀行の「スターワン住宅ローン」です。

スターワン住宅ローンは一時期販売を停止していましたが、2025年1月に販売を再開しました。東京スター銀行公式サイトによると、変動金利など複数のプランが用意されています。最新の金利・条件は東京スター銀行公式サイトでご確認ください。

スターワン住宅ローンの主な特徴：

• 預金額が融資残高以上あれば、実質的な金利負担をゼロにできる設計（預金連動型の要素）
• 抵当権設定が不要
• 保証人・保証料不要
• 団信加入可能

なお、スターワン住宅ローンについてはこちらの記事でより詳しく解説しています。

よくある質問

Q. 預金担保型住宅ローンを利用するために必要な預金額は？

一般的には融資金額以上の預金が必要です。銀行によっては融資残高の一定割合の預金でよい場合もあります。詳細は取り扱い銀行に直接ご確認ください。

Q. ローン期間中に預金を引き出せますか？

担保として拘束されている預金は、原則として自由に引き出せません。ただし、返済が進んで残高が融資残高を上回った分については引き出し可能なケースもあります。銀行によって異なるため、事前に確認することが大切です。

Q. 一般の住宅ローンと比べて金利は高いですか？

一般的に、大手ネット銀行の変動型住宅ローン（最低水準は0.5%台も）と比べると高め（1%台以上も）になる場合があります。ただし、抵当権設定不要による登記コスト削減や保証料不要を含めたトータルコストで比較することが重要です。

Q. 他の住宅ローンと同時に申し込めますか？

预金担保型住宅ローンと一般の住宅ローンを同時に組むことはできません。住宅1物件に対して複数の抵当権設定・担保設定が重複することはできないためです。どの商品が自分に合っているか、金融機関や専門家に相談することをおすすめします。