フラット35は賃貸・投資用に使える？居住用限定の理由と併用住宅の条件

住宅金融支援機構のフラット35は、長期固定金利で借りられる人気の住宅ローンです。「低金利で長く固定できるなら、いっそ賃貸用のアパートやマンションの購入にも使えないの？」と気になる方もいるでしょう。結論からお伝えすると、フラット35は賃貸・投資用の物件には利用できません。この記事では、その理由と、賃貸併用住宅・店舗併用住宅でのあつかい、賃貸目的のときの代わりの選択肢を、初めての方にもわかるようにやさしく解説します。

フラット35は長期固定・低金利で利用できる住宅ローン

フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している住宅ローンです。国民が自分の住む家を取得するのを支援する目的で用意されており、多くの人が借りやすいように、借入から完済までずっと金利が変わらない「長期固定金利」であることが大きな特徴です。会社員だけでなく、契約社員・派遣社員・アルバイト・パートタイマーといった方でも、民間ローンに比べて申し込みやすい点も魅力です。

さらに、繰上返済手数料が無料、保証会社を使わないため保証料が不要、団体信用生命保険（団信）の加入も任意、といった特徴があります。安定した収入はあるけれど何らかの理由で銀行の審査に通りにくい方や、こまめな繰上返済で早く完済したい方にも向いています。フラット35のくわしい魅力については、こちらの記事でも解説しています。

フラット35は賃貸住宅・投資用物件の購入には使えない

フラット35は長期固定・低金利でお得に借りられますが、それは「自分（または親族）が住むための住宅」であることを条件に、有利な金利で提供しているからです。そのため、人に貸して家賃収入を得る賃貸住宅や、投資目的の物件の購入には利用できません。これは住宅金融支援機構が公式にはっきり示しているルールです。

近年は、フラット35を投資用物件の購入に不正利用する事例が相次ぎ、機構が注意喚起を強めています。2019年には、自己居住用と偽って投資物件をフラット35で購入していた事案が多数発覚し、社会問題になりました。機構は不正が疑われる案件に対して、電話・手紙・訪問による調査を行っており、居住の実態が確認できない場合には、後ほど説明するように残高の一括返済を求められます。「最初は賃貸として貸して、元が取れたら自分が住もう」といった使い方も認められません。賃貸住宅の建設費・購入費を借りたい場合は、機構が別に用意している賃貸住宅向けの融資や、民間のアパートローン（事業用ローン）を検討しましょう。

店舗・事務所の併用住宅なら要件を満たせば利用できる

「1階を店舗、2階を自宅」のような店舗・事務所との併用住宅は、要件を満たせばフラット35を利用できます。ただし、ここは初心者がつまずきやすいポイントなので、正確に押さえておきましょう。フラット35の併用住宅として認められるおもな要件は次のとおりです（最新の基準は機構公式でご確認ください）。

• 住宅部分の床面積が、建物全体の延床面積の2分の1以上であること。
• 店舗・事務所などの非住宅部分は、申込本人または同居家族が自分で使うもの（他人に賃貸する部分を除く）であること。
• 住宅部分と店舗等の部分を1棟の建物として一体で登記でき、原則として内部で行き来できる構造であること。

つまり、フラット35が使えるのは「自分で住み、自分で店舗・事務所も使う」併用住宅です。自宅の一部を他人に貸す「賃貸併用住宅（自宅＋賃貸アパート）」では、その賃貸部分にはフラット35を使えません。賃貸部分の取得・建設費は、別途アパートローンなどでまかなう必要があります。「賃貸併用なら丸ごとフラット35でいける」と誤解しないよう注意しましょう。賃貸併用住宅のローンについては、この記事でもくわしく解説しています。なお、民間の金融機関であれば賃貸併用住宅向けに住宅ローンを用意している場合もあるので、フラット35以外にも複数の金融機関に相談してみるとよいでしょう。

比較の観点	フラット35	アパートローン（投資・事業用ローン）
おもな目的	自分や親族が住む住宅の取得・建設	賃貸・投資用物件の取得・建設
居住の要件	申込本人または親族が住むことが条件	居住の要件なし（賃貸が前提）
金利	長期固定で比較的低め	一般に住宅ローンより高めになりやすい
賃貸・投資目的	利用不可（不正利用は一括返済請求の対象）	賃貸・投資目的で利用可

賃貸目的で使うと一括返済を求められるので注意

くり返しになりますが、フラット35は賃貸・投資用には使えません。賃貸住宅を考えているなら、機構の賃貸住宅向け融資や、民間のアパートローン・事業用ローンを検討すべきです。フラット35とは別物のスルガ銀行のシェアハウス向け不正融資のような事例も過去に報じられました。「低金利だから」と目的外で使うのは絶対に避けましょう。

もし調査で居住用以外の目的で使っていることが判明した場合、ローン契約違反として残高の一括返済（全額繰上償還）を請求されるほか、機構は警察への通報・損害賠償請求などの厳格な対応を行うとしています。さらに、自己居住用と偽って融資を受けることは詐欺罪にあたり、たとえ手続きを業者任せにしていても、利用した本人が責任を問われます。「サブリースの家賃で返せるからリスクがない」といった勧誘は、不正利用の典型的な手口なので十分に注意してください。

不正利用が横行すると、本来フラット35を必要としている人にまで審査が厳しくなるなど、悪い影響が広がりかねません。目的に応じて、正しいローンを選ぶことが、結局はいちばんの近道です。

よくある質問（FAQ）

Q. セカンドハウス（別荘など）には使えますか？
A. フラット35は、自分や親族が住む住宅のほか、セカンドハウスの取得には利用できます（投資・賃貸用は不可）。ただし、自ら居住している実態が前提です。くわしい条件は機構の公式情報でご確認ください。

Q. 自宅として買ったあと、転勤などで貸すことになったら違反ですか？
A. 当初から賃貸目的で偽って借りるのは不正利用ですが、購入後にやむを得ない事情（転勤など）で一時的に住めなくなるケースもあります。その場合は自己判断で勝手に賃貸せず、必ず取扱金融機関や機構に相談してください。所定の手続きや承認が必要になることがあります。

Q. 賃貸用物件を買いたいときは、どんなローンを使えばよいですか？
A. 賃貸・投資用なら、民間のアパートローン（不動産投資ローン・事業用ローン）が基本です。フラット35より金利が高めになりやすく、審査の考え方も「収益性」を重視する点が住宅ローンと異なります。複数の金融機関で条件を比べて選びましょう。

まとめ

フラット35は、自分や親族が住む住宅のための長期固定ローンであり、賃貸・投資用物件の購入には使えません。店舗・事務所の併用住宅なら、住宅部分が全体の2分の1以上であることなどの要件を満たせば利用できますが、他人に貸す賃貸部分にはフラット35は使えない点に注意しましょう。賃貸目的での不正利用は一括返済請求や詐欺罪につながる重大な契約違反です。マイホームにはフラット35、賃貸・投資にはアパートローン——というように、目的に合ったローンを正しく選ぶことが、安心して借りるための第一歩ですよ。