フラット35で住宅ローンを借りる上で確認しておきたい2つの注意点

住宅金融支援機構が提供しているフラット35は、民間の金融機関の住宅ローン商品と比べて利用条件などが緩和されていることから多くの方に利用されています。ただし、フラット35を利用する場合においても、事前に知っておきたい注意点があります。今回は、フラット35の利用をご検討中の方に、借りる前に確認したい2つのポイントを解説します。

住宅金融支援機構のフラット35とは？

フラット35は、住宅金融支援機構が提供している住宅ローン商品です。住宅金融支援機構は、国が国民の住宅取得を支援する目的で事業を行っている公的な機関です。

住宅金融支援機構は国内の金融機関と提携して、金融機関を通じてフラット35を提供しており、最寄りの金融機関でフラット35を申し込むことができます。

フラット35の主な特徴は、全期間固定金利で借り入れが可能なことです。また、返済途中に繰り上げ返済を行う場合も繰り上げ返済手数料が無料（窓口申し込みの場合は手続き手数料が必要なケースあり）で利用できる他、借入時に保証会社を利用しないため保証料が不要になることから、民間の住宅ローンに比べてコスト面でも優位な点があります。

また、住宅ローンを利用できるのは会社員や公務員の他、審査条件を満たすことで、契約社員や派遣社員、パートタイマー、アルバイトの方でも利用できます。

団体信用生命保険の加入が任意であるため、持病があり民間の金融機関で融資を断られた方でも利用することが可能です。

フラット35の詳細については、こちらの関連記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。

注意点①：固定金利のため、高い時期に借りるとその金利が長期間続く

フラット35は、前述の通り、全期間固定金利で借りることができます。固定金利であるため変動金利に比べると市況によって返済する金額が変わることはありませんが、変動金利に比べると固定金利は高めに設定されるのが一般的です。

現在の金利環境（2026年6月時点）についても確認しておきましょう。日本銀行は2026年6月に政策金利を1.0%へ引き上げており、1990年代後半以来の高水準となっています。フラット35の最頻金利も2026年6月現在では3.21%（住宅金融支援機構の公表値）と3%を超える水準にあります。最新の金利情報はフラット35公式サイトでご確認ください。

フラット35のメリットは借り入れ時の金利が最長35年間変わらない点ですが、金利が高い時期に借りると、その高い金利が長期間続くというデメリットがあります。一方、変動金利と固定金利のどちらが有利かは、今後の金利動向次第です。

たとえば、変動金利は現在1%前後の水準ですが、今後さらに上昇するリスクがあります。固定金利（フラット35）を選べば返済額が一切変わらない安心感が得られます。逆に変動金利が低い水準を維持・下落するシナリオでは、変動金利を選んだ場合の方が総支払額が少なくなる可能性もあります。

ご自身のライフプランや家計のリスク許容度を踏まえて、変動か固定かを選ぶことが重要です。迷った場合は住宅ローン専門家や金融機関のアドバイザーへの相談も検討してみてください。

注意点②：団体信用生命保険の保険料はフラット35の金利に包括される

フラット35は、団体信用生命保険の加入が任意であることから、団体信用生命保険に加入なしで住宅ローンを契約することもできます。ただし、2017年10月1日申込受付分より、フラット35の支払い金利に団体信用生命保険の特約料が包括されるようになりました。

それまでは団体信用生命保険に加入する場合は別途年1回まとめての特約料支払いが必要でしたが、現在は月々の返済と一体化しており、管理が非常にシンプルになっています。フラット35を申し込む際は、団体信用生命保険への加入が基本となる住宅ローン商品になっていますので、この点は事前に把握しておきましょう。

健康上の理由で団体信用生命保険に加入できない場合でも、フラット35であれば引き続き住宅ローンの借り入れが可能です。団体信用生命保険に加入しない場合はフラット35の金利から0.2%差し引かれる形となります。

団体信用生命保険は、住宅ローンの返済中に死亡や高度障害状態になった場合、保険金で住宅ローンの残債を完済できる保険です。民間の金融機関では原則加入必須となっていますので、フラット35の「任意加入」という特性は持病をお持ちの方にとって大きな魅力です。

また、機構団信にはがん保険・全疾病保障・介護保障など保障内容を充実させた特約商品も選択できます。詳しくはフラット35公式サイトの団信ページをご確認ください。

なお、保証料が不要で一部繰上返済手数料も無料というフラット35のコスト面の特長は、SBI新生銀行の住宅ローン（保証料0円・一部繰上返済手数料0円）と同様に、初期コストを抑えたい方にとって検討しやすい条件と言えます。各ローンの特性を比較しながら、ご自身に合った商品を選びましょう。

よくある質問（FAQ）

Q. フラット35と銀行の住宅ローンの最大の違いは何ですか？

A. 最大の違いは「全期間固定金利」である点です。一般的な銀行の変動金利型住宅ローンは半年ごとに金利が見直されますが、フラット35は借入時の金利が返済完了まで変わりません。また、保証料不要・繰上返済手数料無料（インターネット申し込みの場合）という点も大きな特徴です。

Q. フラット35は審査が厳しいですか？

A. 一般的な住宅ローンと同様の審査がありますが、フラット35は申込者の属性だけでなく「物件の品質」も審査の対象となります。住宅金融支援機構が定める技術的基準（断熱性能・耐久性など）を満たしているか、物件検査（フラット35適合証明）が必要です。一方で、勤続年数の条件が比較的緩やかな点や、自営業・派遣・パートの方でも申込みできる点が特徴です。

Q. フラット35を選べば将来の金利上昇は関係なくなりますか？

A. はい、借入時に金利が固定されるため、その後に市場金利が上昇しても月々の返済額は変わりません。ただし、今後金利が下がった場合でも返済額は変わらないため、そのメリットは受けられません。2026年6月現在は金利上昇局面にあり、変動金利との差が広がっています。今後の動向は誰にも予測できないため、ご自身のリスク許容度をよく考えて選択しましょう。

Q. フラット35の繰り上げ返済は手数料がかかりませんか？

A. 原則として無料です（ただし、返済予定日の1か月前までに取扱金融機関への申し出が必要です）。借入時にかかる融資手数料（金融機関によって異なります）は別途負担となります。最新の公式情報は住宅金融支援機構の公式サイトでご確認ください。