フラット35は、賃貸用・投資用の物件には使えません。住宅金融支援機構が「申込ご本人またはご親族が住む住宅」に限って有利な条件で提供しているローンだからです。公式にも「第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金にはご利用いただけません」と明記されています。
ただし「1階が自分の店舗、2階が自宅」といった店舗・事務所併用住宅なら、要件を満たせば利用できます（借りられるのは住宅部分の費用だけです）。使える場合と使えない場合の線引き、そして賃貸目的のときの代わりの選択肢を、初めての方にもわかるようにやさしく整理します。
フラット35は長期固定・低金利で利用できる住宅ローン
フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している住宅ローンです。国民が自分の住む家を取得するのを支援する目的で用意されており、多くの人が借りやすいように、借入から完済までずっと金利が変わらない「長期固定金利」であることが大きな特徴です。
会社員だけでなく、契約社員・派遣社員・アルバイト・パートタイマーといった方でも、民間ローンに比べて申し込みやすい点も魅力です。さらに次のような特徴があります。
- 保証人も保証料も不要（保証会社を使わないしくみのため）
- 繰上返済手数料が無料（一部繰上返済の最低額は、ネットサービス利用なら10万円以上、窓口なら100万円以上）
- 団体信用生命保険（団信）の加入は任意（健康上の理由で加入できなくても借りられる）
- 借入額は100万円以上1億2,000万円以下
安定した収入はあるけれど何らかの理由で銀行の審査に通りにくい方や、こまめな繰上返済で早く完済したい方にも向いています。くわしくはフラット35の魅力をまとめた記事で解説しています。
フラット35は賃貸住宅・投資用物件の購入には使えない
フラット35が有利な条件で借りられるのは、「自分（または親族）が住むための住宅」であることを前提にしているからです。そのため、人に貸して家賃収入を得る賃貸住宅や、投資目的の物件の購入には利用できません。
これは推測ではなく、【フラット３５】公式のご利用条件にはっきり書かれているルールです。資金使途は「お申込ご本人またはそのご親族の方がお住まいになる新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金」と定められています。
居住の実態は、あとからきちんと確認されます。機構は転送不要郵便で融資住宅あてに融資額残高証明書を送るなどの方法で、本人や親族が実際に住んでいるかを定期的に確認していると公表しています。転送不要郵便は、住んでいなければ差出人に戻ってくる郵便です。
過去には、自己居住用と偽って投資物件をフラット35で購入していた事案が多数発覚し、社会問題になりました。「最初は賃貸として貸して、元が取れたら自分が住もう」といった使い方も認められません。賃貸住宅の取得費を借りたいなら、民間のアパートローン（事業用ローン）を検討しましょう。
店舗・事務所の併用住宅なら要件を満たせば利用できる
「1階を店舗、2階を自宅」のような店舗・事務所との併用住宅は、要件を満たせばフラット35を利用できます。ここは初心者がつまずきやすいところなので、正確に押さえておきましょう。おもな要件は次のとおりです。
- 住宅部分の床面積が、非住宅部分（店舗・事務所など）の床面積以上であること
- 店舗・事務所などの非住宅部分は、申込本人または同居家族が自分で使うもの（他人に賃貸する部分を除く）であること
- 住宅部分と店舗等の部分を1棟の建物として一体で登記でき、原則として内部で行き来できる構造であること
そして見落としやすいのが借入額です。併用住宅でフラット35を使えても、店舗・事務所などの非住宅部分にかかる建設費・購入価額は借入の対象外になります（公式のご利用条件に明記）。借りられるのは住宅部分の費用まで、と覚えておきましょう。
つまりフラット35が使えるのは「自分で住み、自分で店舗・事務所も使う」併用住宅です。自宅の一部を他人に貸す「賃貸併用住宅（自宅＋賃貸アパート）」では、その賃貸部分にフラット35は使えません。「賃貸併用なら丸ごとフラット35でいける」と誤解しないよう注意してください。
なお、住宅の床面積そのものにも基準があり、一戸建て・連続建て・重ね建ては50㎡以上、共同建て（マンションなど）は30㎡以上が必要です（2026年4月1日現在の条件。一戸建て等は以前の70㎡以上から引き下げられています）。併用住宅では、ここでいう床面積は住宅部分の面積を指します。
| 比較の観点 | フラット35 | アパートローン（投資・事業用ローン） |
|---|
| おもな目的 | 自分や親族が住む住宅の取得・建設 | 賃貸・投資用物件の取得・建設 |
| 居住の要件 | 申込本人または親族が住むことが条件 | 居住の要件なし（賃貸が前提） |
| 金利 | 長期固定で比較的低め | 一般に住宅ローンより高めになりやすい |
| 賃貸・投資目的 | 利用不可（不正利用は一括返済請求の対象） | 賃貸・投資目的で利用可 |
賃貸併用住宅で使えるローンの選択肢
「自宅＋賃貸」を1棟で建てたい場合、フラット35は使えませんが、道がないわけではありません。実務では次のような組み立てになります。
- 民間金融機関の住宅ローン…賃貸併用住宅向けに住宅ローンを用意している銀行もあります。住宅部分の割合など条件は銀行ごとに違うので、複数行に相談するのが近道です。
- アパートローン（事業用ローン）…賃貸部分を事業としてとらえる借り方です。審査では物件の収益性が重視され、金利は住宅ローンより高めになりやすい傾向があります。
- 住宅ローン＋アパートローンの組み合わせ…自宅部分と賃貸部分を分けて借りる方法です。手数料が2本分かかる点は織り込んでおきましょう。
賃貸併用住宅のローンについては賃貸併用住宅で使えるローンを解説した記事、住まいとしての向き不向きは賃貸併用住宅の基本をまとめた記事もあわせてどうぞ。
もうひとつ、審査面で知っておきたいことがあります。フラット35の総返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）には、賃貸予定・賃貸中の住宅にかかる借入金も算入されます（対象が1棟の共同住宅や寄宿舎であるアパートローンは除きます）。すでに投資用物件のローンがある方は、マイホームの借入可能額に影響する点を覚えておきましょう。
賃貸目的で使うと一括返済を求められるので注意
くり返しになりますが、フラット35は賃貸・投資用には使えません。「低金利だから」と目的外で使うのは絶対に避けましょう。
公式のご利用条件には、確認の結果、第三者に賃貸するなどの投資用住宅としての利用や、店舗・事務所などの目的外の利用が判明した場合は、借入れの全額を一括して返済することになると明記されています。「店舗部分を他人に貸した」というケースも目的外利用に含まれる点は見落とされがちです。
さらに、自己居住用と偽って融資を受けることは詐欺罪にあたり得る行為であり、たとえ手続きを業者任せにしていても、利用した本人が責任を問われます。「サブリースの家賃で返せるからリスクがない」といった勧誘は、不正利用の典型的な手口なので十分に注意してください。
不正利用が横行すると、本来フラット35を必要としている人にまで審査が厳しくなるなど、悪い影響が広がりかねません。目的に応じて、正しいローンを選ぶことが、結局はいちばんの近道です。
よくある質問（FAQ）
Q. セカンドハウス（別荘など）には使えますか？
A. 使えます。フラット35には、自分や親族が住む住宅のほかにセカンドハウス向けの申込みと親族居住用住宅向けの申込みが用意されています（投資・賃貸用は不可）。ただし自ら利用する実態が前提です。なお、住宅ローン控除は主として居住する住宅が対象なので、セカンドハウスは控除を受けられません。
Q. 自宅として買ったあと、転勤などで貸すことになったら違反ですか？
A. 当初から賃貸目的で偽って借りるのは不正利用ですが、購入後にやむを得ない事情で住めなくなるケースは別です。その場合は自己判断で勝手に賃貸せず、必ず取扱金融機関や機構に相談してください。所定の手続きや承認が必要になることがあります。
Q. 賃貸用物件を買いたいときは、どんなローンを使えばよいですか？
A. 民間のアパートローン（不動産投資ローン・事業用ローン）が基本です。フラット35より金利が高めになりやすく、審査も「物件の収益性」を重視する点が住宅ローンと異なります。複数の金融機関で条件を比べて選びましょう。
Q. 親が住む家をフラット35で買えますか？
A. 買えます。自分は住まず親族が住む「親族居住用住宅」として申し込む方法があり、公式に専用の案内が用意されています。ただし要件や必要書類が通常の申込みと異なるため、取扱金融機関に早めに確認しておきましょう。あくまで親族が住むことが前提で、貸すことはできません。
Q. 店舗併用住宅なら、店舗の建築費もフラット35で借りられますか？
A. 借りられません。フラット35の借入額は「建設費または購入価額（非住宅部分に係るものを除く）以内」と定められており、店舗・事務所部分の費用は対象外です。その分は自己資金か別のローンで用意する必要があります。資金計画を立てるときは、ここを最初に切り分けておくと見通しが立てやすくなります。
まとめ
フラット35は、自分や親族が住む住宅のための長期固定ローンであり、賃貸・投資用物件の購入には使えません。店舗・事務所の併用住宅なら、住宅部分の床面積が非住宅部分以上であることなどの要件を満たせば利用できますが、借りられるのは住宅部分の費用まで、他人に貸す部分には使えない点に注意しましょう。
賃貸目的での不正利用は、一括返済請求につながる重大な契約違反です。マイホームにはフラット35、賃貸・投資にはアパートローン——というように、目的に合ったローンを正しく選ぶことが、安心して借りるための第一歩ですよ。
より長く固定したい場合の選択肢として最長50年固定のフラット50もあります。利用条件や金利引下げメニューは見直されることがあるため、申し込み前に機構の公式サイトでご確認ください。
