住宅資金の贈与税非課税｜申告に必要な書類を住宅の種類別にやさしく解説

マイホームを買うとき、親や祖父母から購入資金を援助してもらう方は少なくありません。そのときに使えるのが「住宅取得等資金の贈与税の非課税特例」です。要件を満たせば、贈与税を払わずにまとまった資金を受け取れます。ただし、この特例は「黙っていても適用される」ものではありません。贈与を受けた翌年に贈与税の申告書を提出し、あわせて住宅の種類ごとに決められた書類を添付する必要があります。書類がそろわないと非課税を受けられず、思わぬ税金がかかることもあるため、早めの準備が肝心です。この記事では、贈与税の非課税特例を使うときに必要な書類を、住宅の種類別にやさしく整理します。

非課税枠は最大1,000万円（2026年12月31日までの贈与が対象）
新築住宅の建設や新築分譲住宅を購入した場合
中古住宅を取得する場合
既存住宅の増改築を行った場合
省エネ等住宅（質の高い住宅）を取得した場合
必要書類の早見表と申告の流れ
よくある質問

非課税枠は最大1,000万円（2026年12月31日までの贈与が対象）

まず、いま使える制度の中身を確認しておきましょう。国税庁の公表内容（2026年7月時点）では、次のとおりです。

2024年（令和6年）1月1日～2026年（令和8年）12月31日までの贈与が対象。
非課税限度額は、受贈者（もらう人）1人につき省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外の住宅なら500万円。
もらう人は、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上で、贈与者の直系卑属（子・孫など）であること。
もらう人の合計所得金額が2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の住宅では1,000万円以下）であること。
住宅の登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下で、2分の1以上が自分の居住用であること。
贈与を受けた年の翌年3月15日までに、その資金の全額を住宅の新築・取得・増改築等に充て、原則としてその日までに入居すること（遅くとも翌年12月31日までに入居できないと、原則として特例は使えません）。

住宅取得等資金の贈与税の非課税限度額を示す棒グラフ（省エネ等住宅1,000万円、それ以外の住宅500万円） — 受贈者1人あたりの非課税限度額。省エネ等住宅かどうかで倍の差がつきます。

かつて「消費税10%への引き上げにともなって非課税枠が最大3,000万円に拡大される」という制度がありましたが、これはすでに終了しています。現在の上限は上記のとおり1,000万円（省エネ等住宅）／500万円（それ以外）ですので、古い情報のまま資金計画を立てないようご注意ください。また、非課税で税金がかからない場合でも、申告そのものは必要です。贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、所轄の税務署へ贈与税の申告書を提出してください。申告を忘れると特例を受けられません。 なお現行制度は2026年12月31日までの贈与が対象です。その後の取扱いは今後の税制改正で変わる可能性がありますので、最新情報は必ず国税庁・国土交通省の公式サイトでご確認ください（国税庁 No.4508）。

新築住宅の建設や新築分譲住宅を購入した場合

申告時に必要となる書類は、取得した住宅の種類によって変わります。まず、新築住宅を建てる、または新築分譲住宅を購入した場合は次の書類が基本になります。

1. 贈与税の申告書（第一表・第一表の二）

非課税の計算をする「第一表の二（住宅取得等資金の非課税の計算明細書）」を、通常の第一表とセットで提出します。国税庁の確定申告書等作成コーナーを使えば、画面の案内に沿って入力するだけで作成でき、e-Taxでの提出も可能です。

2. 受贈者の戸籍の謄本

贈与者が自分の直系尊属（父母・祖父母）であること、自分の生年月日（18歳以上であること）が確認できる書類です。本籍地の市区町村役場で取得します（郵送やコンビニ交付に対応する自治体もあります）。

3. 請負契約書・売買契約書の写し

住宅を建てるときに交わした工事請負契約書、購入時に交わした売買契約書の写しです。取得した時期と金額を確認するために使われます。

4. 登記事項証明書

住宅を取得したことを証明する書類で、法務局で取得します（オンライン請求も可能です）。ただし申告書に不動産番号などを記載すれば、添付を省略できます。登記事項証明書そのものについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

5. 合計所得金額を確認できる資料（手元用）

合計所得金額2,000万円以下という要件があるため、源泉徴収票や所得税の確定申告書の控えを手元に用意しておくと、申告書の作成がスムーズです。

中古住宅を取得する場合

中古住宅（建築後に使用されたことのある住宅）の場合も、基本の書類は新築と同じです。贈与税の申告書・戸籍の謄本・売買契約書の写し・登記事項証明書を用意します。ここで大事なのが築年数の要件が変わっていることです。以前は「木造は築20年以内、耐火建築物は築25年以内」という基準がありましたが、現在は「昭和57年（1982年）1月1日以後に建築された住宅」であれば要件を満たす取扱いになっています（登記事項証明書などで建築年月日を確認します）。昭和56年12月31日以前に建築された住宅の場合は、耐震基準に適合することを証明する書類が必要です。具体的には次のいずれかです。

耐震基準適合証明書
建設住宅性能評価書の写し（耐震等級1以上のもの）
既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書

これらが取得できない場合でも、取得日までに耐震改修の申請を行い、翌年3月15日までに耐震基準に適合したことを証明できれば対象になるという道があります。中古住宅を検討中の方は、契約前に不動産会社へ「耐震関係の証明書は出せますか？」と確認しておくと安心です。

既存住宅の増改築を行った場合

自分が所有して住んでいる家をリフォーム（増改築等）する資金の贈与も、要件を満たせば非課税の対象になります。基本の書類（申告書・戸籍の謄本・工事請負契約書の写し・登記事項証明書）に加えて、次の書類が必要です。

増改築等工事証明書（または確認済証・検査済証の写し）

工事が制度の対象となる内容であることを証明する書類です。建築士事務所に所属する建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人などが発行します。工事を依頼した会社に、早い段階で発行を依頼しておきましょう。

工事費用の要件にも注意

増改築等では、工事費用が100万円以上であること、費用の2分の1以上が自分の居住用部分の工事であることが必要です。また、増改築後の床面積が40㎡以上240㎡以下である必要もあります。小規模な模様替えでは要件を満たさないことがあるため、事前に確認してください。

省エネ等住宅（質の高い住宅）を取得した場合

非課税限度額が1,000万円に上がる「省エネ等住宅」にあたるかどうかは、書類で証明する必要があります。省エネ等住宅とは、次のいずれかの基準を満たす住宅です。

省エネルギー性能：新築住宅は断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上（いわゆるZEH水準）。中古住宅・増改築後の住宅は断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上。
耐震性能：耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上、または免震建築物。
バリアフリー性能：高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上。

証明には、住宅性能証明書、建設住宅性能評価書の写し、長期優良住宅の認定通知書の写し＋住宅用家屋証明書、低炭素建築物の認定通知書の写し＋住宅用家屋証明書などのうち、いずれかを贈与税の申告書に添付します。 この証明書は、建築会社や販売会社に依頼して取得するものです。引渡し後にあわてて頼むと間に合わないこともあるため、契約前に「省エネ等住宅の証明書を出してもらえますか」と確認しておくのが、確実な進め方です。

必要書類の早見表と申告の流れ

住宅の種類ごとに、追加で必要になる書類を整理しました（基本書類はいずれも共通です）。

住宅の種類	共通で必要な書類	追加で必要になる主な書類
新築住宅の建築・新築分譲住宅の購入	贈与税の申告書（第一表・第一表の二）／戸籍の謄本／請負契約書・売買契約書の写し／登記事項証明書（不動産番号の記載で省略可）	省エネ等住宅なら住宅性能証明書などの証明書類
中古住宅の購入（昭和57年1月1日以後の建築）	同上	原則なし（建築年月日を登記事項証明書等で確認）
中古住宅の購入（昭和56年12月31日以前の建築）	同上	耐震基準適合証明書／建設住宅性能評価書の写し／既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のいずれか
増改築等（リフォーム）	同上（契約書は工事請負契約書）	増改築等工事証明書など。工事費用100万円以上であることが必要

申告までの流れ

贈与を受ける（～2026年12月31日）…振込で記録を残し、贈与契約書も作っておくと安心です。
翌年3月15日までに住宅を取得し、入居する…資金は全額を住宅の取得等に充てます。
書類を集める…戸籍の謄本、契約書の写し、（必要に応じて）性能証明書・耐震関係の書類など。
翌年2月1日～3月15日に贈与税の申告書を提出…税額が0円でも申告は必須です。

よくある質問

Q. 非課税なら申告しなくてもよいのでは？

いいえ。申告をしないと非課税の特例は適用されません。税額が0円になる場合でも、期限内（贈与を受けた翌年2月1日～3月15日）に贈与税の申告書を提出してください。

Q. 配偶者の親から資金をもらった場合も使えますか？

原則として使えません。この特例は直系尊属（自分の父母・祖父母）からの贈与が対象です。義理の父母は直系尊属にあたりません（養子縁組をしている場合は該当します）。夫婦それぞれが自分の親から贈与を受け、それぞれが住宅の持分を持つ形なら、二人とも特例を使える可能性があります。

Q. 住宅ローン控除と併用できますか？

併用できます。ただし住宅ローン控除の計算では、住宅の取得対価から贈与の特例を受けた金額を差し引く必要があります。贈与とローンを組み合わせるときは、控除額がどう変わるかを事前に試算しておきましょう。

Q. 資金をもらったのに、入居が翌年3月15日に間に合いそうにありません。

翌年3月15日までに住宅の取得等を終え、原則としてその日までに入居するのが要件です。同日後に遅滞なく入居することが確実と見込まれる場合も対象になりますが、翌年12月31日までに入居していないと、原則として特例は使えず修正申告が必要になります。工事の遅れが心配なときは、贈与を受けるタイミング自体を見直すことも検討してください。

Q. 書類の準備で、いちばんつまずきやすいのはどこですか？

省エネ等住宅の証明書と、古い中古住宅の耐震関係の書類です。どちらも自分では作れず、建築会社・販売会社・建築士などに依頼して発行してもらうものだからです。「契約前に発行の可否を確認する」——これだけで、後の慌ただしさはかなり減ります。

まとめ

住宅資金の贈与税非課税特例は、制度の内容が数年ごとに見直されているのが特徴です。かつての「最大3,000万円」は終了し、現在は省エネ等住宅で1,000万円、それ以外で500万円（2026年12月31日までの贈与）となっています。そして何より、非課税でも申告と添付書類が必要という点が最大の落とし穴です。住宅の種類によって必要な書類が変わりますので、この記事の早見表を目安に、契約前から準備を始めてください。贈与とあわせて住宅ローンを組む場合は、借入額が変われば毎月の返済も総返済額も変わります。金利・諸費用・団信の内容をあわせて比較し、無理のない返済計画を立てましょう。