住宅ローンは賃貸住宅でも利用することはできるのか？

住宅ローンはご自身やご家族が居住するために提供するローンサービスですが、居住用以外にも賃貸住宅として提供する物件を購入を検討している方や、元々ご自身が住んでいたた何かしらの事情で引っ越すことになり賃貸住宅として提供したいと考える場合もあるかと思いますが、その際に気になるのが通常の住宅ローンは賃貸住宅でも利用できるかどうかです。

今回は居住用の住宅ローンは賃貸住宅でも利用することができるのか解説します。

賃貸住宅として収益目的とした物件の購入には住宅ローンは利用できない

居住用の住宅ローンについては、ご自身やご家族が住むための住宅を購入する目的で提供しているローンサービスとなります。そのため、はじめから賃貸住宅として提供することで、営利を目的とした資金調達手段として活用することはできません。

はじめから、賃貸住宅として提供するために物件を購入する場合は、居住用の住宅ローンではなく事業用ローン（不動産投資ローン）を活用することになります。

一般的な居住用の住宅ローンと事業用ローンについては、2019年4月11日の記事で解説していますが、居住用の住宅ローンは営利目的ではなく自己利用目的であるため金利が低く設定されているのに対し、事業用ローンは営利を目的とした利用となりますので、その分金利も高くなるのが現状です。

そのため、はじめから賃貸住宅として提供する目的で物件を購入する場合は、金融機関に事業用ローンの利用で相談する必要があります。

賃貸併用住宅の購入には住宅ローンが利用可能

一方で、ご自身が居住する住宅に併用して、部屋の一部を賃貸住宅として提供する「賃貸併用住宅」については、住宅ローンの利用が可能です。例えば、1階部分をご自身とご家族が居住するスペースとして活用し、2階部分を賃貸住宅として提供するという方法です。

賃貸併用住宅においては、ご自身の居住するスペースが建物に対して最低50％以上あることが住宅ローンを利用できる条件となります。そのため、あくまでも主力としてはご自身が住む住宅として活用し、付随的に一部の部屋を人に貸すという位置づけであることが重要です。

ただし、賃貸住宅の部分の割合が多い場合は、ご自身が居住する部分については住宅ローン、賃貸部分については事業用ローンを活用することになります。

また、別途記事として記載する予定ですが、店舗や事務所と併用した住宅を建てる場合についても同様で、ご自身の居住用スペースが半分以上あれば住宅ローンを利用することができます。

一方で、賃貸部分や事業スペースが別々の建物である場合は、住宅ローンは居住用の建物のみを対象とした融資となり、賃貸もしくは事業用の建物に対しては事業用のローンを利用します。

引っ越しなどで賃貸住宅とする場合、住宅ローンが利用できる場合もある

元々はご自身やご家族が住む目的で購入する目的で住宅ローンを利用しているが、転勤などの理由で、現在の物件を賃貸住宅として提供する場合は、金融機関と相談の上、了承が得られれば、賃貸住宅として提供している間でも住宅ローンがそのまま継続して利用することができます。

ただし、すべての条件に対して住宅ローンの継続利用を認められるとは限りませんので注意が必要です。賃貸住宅にする場合において引き続き住宅ローンが利用できるかは金融機関の判断になりますので、ここでは詳しく記載が難しいですが、転勤の間に一時的に賃貸住宅として提供する、将来的にご自身やご家族が住む予定であるなど、賃貸住宅としての提供が一時的な場合のみ認められるケースが多いです。

一方で、転勤したあと、戻る予定もなくそのまま継続して賃貸住宅として提供するなど、完全に賃貸住宅として提供しつづけるような場合は事業用ローンの切り替えが求められます。

金融機関としては、自己利用であるという条件に金利を引き下げて資金を提供しているため、収益目的での利用にも関わらず金利を安くして資金を提供するとなると金融機関の収益が低下し経営が悪化する要因になるなど、金融機関側にとって不利となるケースが考えられます。

そのため、賃貸住宅でも金利が低い住宅ローンを利用したい場合は、賃貸併用住宅で部屋の一部を貸し出す、住宅全体においても一時的に賃貸住宅として提供するなど、収益目的の利用割合が小さい場合のみ利用できると考えておくと良いでしょう。