不動産業者の選び方｜住宅購入で損をしない見極め方と進め方

良い不動産業者は、物件の短所や諸費用まで自分から話してくれて、契約を急かさない会社です。同じ物件でも、どの会社を通すかで買った後の満足度は大きく変わります。

物件を決める前に業者を見る目を持っておくと、損をする場面をかなり減らせます。

広告で誤解を誘う不動産業者に注意

不動産業者も商売なので、お客様より店や担当者の売上を優先し、広告の見せ方に知恵をしぼる会社もあります。

不動産の広告には厳しいルールがあり、まったくの嘘は書けません。それでも、買う側が勘違いしそうなぎりぎりの書き方をした広告は実際にあります。

そうした業者に当たると、次のような形で損をすることがあります。

• 住宅ローン控除（住宅ローン減税）が受けられない…床面積や築年数、耐震基準などの条件を満たさない物件と知らずに買うと、控除の対象になりません。
• 建物の不具合を教えてもらえない…引き渡し後にリフォーム代がかさむことがあります。
• 資金計画の相談にのってくれない…物件価格だけを見せられ、諸費用や毎月の返済額の話が後回しになります。

こうした失敗は、物件を決めてからでは取り返しにくいものです。物件探しより先に、担当者の説明の仕方を見ておくと防げます。

同じ物件はほかの不動産会社からも申し込める

初めて不動産業者を使うときは、広告を出している会社にそのまま連絡しがちです。

実は、気に入った物件でも、広告を出している会社以外から申し込めることが多くあります。例外はありますが、別の会社に案内してもらうこともたいていできます。

理由はレインズ（指定流通機構）にあります。レインズとは、国土交通大臣が指定した不動産の物件情報ネットワークのことで、東日本・中部圏・近畿圏・西日本の4つの機構が運営しています。

売却を任された不動産会社は、ここに物件を登録して、加盟するほかの会社とも情報を共有します。自社だけで扱う物件もありますが、多くは共有されたうえで紹介されています。

つまり、物件ごとに業者を選ぶ必要はあまりありません。その物件について親身に相談にのってくれる会社を選べば十分です。

以前は、売主と買主の両方から手数料を得るために、ほかの会社からの問い合わせに「商談中です」と答える囲い込みが問題になっていました。

これに対し国土交通省は宅地建物取引業法施行規則を改正し、2025年1月1日から、レインズへ物件の取引状況を登録することを宅建業者に義務づけました。

取引状況は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3つで表示され、売主も専用の画面で確認できます（国土交通省の報道発表）。

買う側も、自分が頼んだ不動産会社を通して、本当に商談中なのかを以前より確認しやすくなりました。

良い不動産業者は資金計画まで一緒に考えてくれる

店舗や担当者の様子から、次のような点を見ると、良い会社かどうかの見分けがつきます。

• 買い手の話をよく聞いてくれる
• 希望に合った条件の物件を探してくれる
• 物件や地域の事情に詳しい
• 物件の悪いところも説明してくれる
• 店舗や担当者に清潔感があり、話し方が丁寧
• 物件情報がこまめに更新されている
• 連絡や返事が早い
• 諸費用や毎月の返済額まで含めて、資金計画の話をしてくれる
• 契約を急かさない（「今日決めないとほかの方に決まります」を繰り返す会社は要注意）

どれも、会社として社員の教育が行き届いているか、担当者が買う側の立場で動いてくれるかを映しています。

客観的に確認できる手がかりもあります。それが、店頭や広告に載っている免許番号です。

「東京都知事（3）第○○○○○号」のカッコ内の数字は、免許の更新回数を表しています。免許の有効期間は5年なので、数字が大きいほど長く営業を続けている会社です。

数字が小さいから悪い会社というわけではなく、あくまで目安のひとつです。免許を受けた業者かどうかは、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で調べられます。

身近な例でいえば、病院選びに少し似ています。薬の効き目だけでなく副作用まで話してくれる医師が信頼できるように、物件の弱みを話せる担当者ほど頼りになります。

担当者の見分け方は良い不動産営業マンの見抜き方の記事で紹介しています。

契約前に知っておきたい媒介契約・仲介手数料・重要事項説明

業者を見極めるうえで、知っておくと役に立つルールが3つあります。難しく感じるかもしれませんが、要点だけ分かっていれば十分です。

媒介契約は3種類ある

不動産会社に取引の相手を探してもらう契約を、媒介契約といいます。売主がどの契約を結んでいるかで物件情報の出方が変わり、将来自宅を売るときにも関わってきます。

比較の観点	専属専任媒介	専任媒介	一般媒介
依頼できる会社数	1社のみ	1社のみ	複数社に依頼可
自分で買い手を見つける	不可	可能	可能
レインズへの登録	契約日の翌日から5日以内（義務）	契約日の翌日から7日以内（義務）	登録は任意
売主への活動報告	1週間に1回以上	2週間に1回以上	法律上の義務なし
契約の有効期間	3か月以内	3か月以内	標準約款では3か月以内

※レインズ登録の日数は、不動産会社の休業日を除いて数えます。専属専任媒介と専任媒介では、登録が済むと不動産会社から売主へ登録証明書が渡されます。

仲介手数料には上限がある

仲介手数料は不動産会社が自由に決められるものではなく、国土交通省の告示で上限が決まっています。売買価格が400万円を超える場合は、売買価格×3％＋6万円に消費税を加えた金額が上限です。

2024年7月1日からは、800万円以下の宅地や建物（低廉な空家等）について、依頼者それぞれから受け取れる上限が30万円の1.1倍（33万円）まで認められました（国土交通省の資料）。

安い物件だから手数料も安いとは限りません。金額は媒介契約を結ぶ前に説明を受け、納得してから合意してください。

上限が決まっているだけなので、値下げの交渉自体は禁止されていません。ただし手数料の安さだけで選ぶと、そのぶんサポートが手薄になることもあります。

重要事項説明はオンラインでも受けられる

契約の前には、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。物件の権利関係やインフラ、法令上の制限など、あとで聞いていないとなりがちな内容が説明される場面です。

いまはテレビ会議などを使うオンラインの重要事項説明（IT重説）や、書面の電子交付も認められています。

分からない言葉が出てきたら、その場で聞き返してください。質問に丁寧に答えてくれるかどうかも、業者を見極める最後の目安になります。用語は住宅購入で使う不動産用語の解説で先に目を通しておくと、説明が頭に入りやすくなります。

中古住宅で追加で確認したい建物状況調査とリフォーム資金

中古住宅は、新築に比べて見えない部分の状態が気になります。ここでも業者の姿勢がはっきり表れます。

目安のひとつが、建物状況調査（インスペクション）の説明があるかどうかです。建物状況調査とは、専門の建築士が構造の安全性や雨漏りの有無などを調べるものです。

不動産会社は媒介契約のときに、調査を行う業者をあっせんできるかどうかを示すことになっています。自分からこの調査の話をしてくれる会社は、建物の状態を隠さない会社と考えてよいでしょう。

リフォーム費用をどう用意するかも、中古住宅では大きな問題です。

住宅金融支援機構は2026年9月1日の借入れ分から、中古住宅の購入とあわせて行う簡易なリフォームの費用を、工事の前（物件の引き渡し時）にまとめて【フラット35】で借りられるようにしました。

対象は壁紙や水回りの交換など、【フラット35】の適合証明の内容に影響しない工事です。柱の位置や間取りの変更、床面積の増減、断熱材の交換などは対象になりません（住宅金融支援機構のお知らせ）。

この方法では【フラット35】リノベの金利引下げは受けられません。借入れに含めた工事をしなかった場合は、その費用に当たる金額を繰上返済する必要があります。

【フラット35】の取扱金融機関でも、この融資を扱っていない場合があります。リフォームを考えているなら、物件の相談と同時に不動産会社へ伝えておくと、金融機関選びまで話がスムーズです。

中古物件の見方は中古マンション購入前の確認ポイントも参考になります。

業者探しから住宅ローンの申込までの進め方

初めての方は、次の順番で進めると、業者選びと住宅ローン選びを同時に進められます。

1. 年収と手元資金から、無理なく返せる借入額の目安を先に出す
2. 2〜3社に問い合わせ、同じような物件の説明を聞き比べる
3. 気になる物件は、広告を出していない会社からも案内を受けられるか聞く
4. 媒介契約の前に、仲介手数料の金額と支払いの時期を確認する
5. 住宅ローンの事前審査を並行して申し込む
6. 重要事項説明で分からない点をなくしてから、売買契約に進む

聞き比べると、デメリットまで話してくれるか、資金計画に踏み込んでくれるかで、会社の差がはっきり分かります。

「今日中に申し込まないとほかで決まります」と言われることもあります。人気物件で実際に競合することはありますが、重要事項説明や資金計画を確認する時間をもらえないなら、いったん距離を置いてください。

住宅ローンは、不動産会社に紹介された銀行で借りる決まりはありません。紹介されたローンは手続きがスムーズですが、金利や諸費用は金融機関ごとに違うので、自分でも比べておくと総額の差が分かります。

まとめ

自分たちと相性の良い不動産業者を選んでから、物件を決める。この順番をおすすめするのは、物件が同じでも間に立つ人で満足度が大きく変わるからです。

物件探しと並行して、住宅ローンは金利だけでなく保証料・事務手数料・団信の内容まで含めて比べてください。引き渡しまでに受け取る書類はマイホーム購入で受け取る書類一覧で紹介しています。

仲介手数料の扱いや融資の条件は変わることがあるので、契約や申込の前に、不動産会社と各金融機関で最新の内容を確かめてください。