フラット35の審査条件をやさしく解説｜年収・返済比率・物件の基準

住宅は人生で一番大きな買い物といわれるほど高額なため、多くの方が住宅ローンを利用して購入資金を借ります。

その選択肢のひとつとして、「民間の金融機関よりも審査の間口が広い」といわれる住宅金融支援機構の「【フラット３５】」を検討される方も多いでしょう。ただ、実際にどのような審査基準なのか、どんな人が借りやすいのかは気になるところです。今回は【フラット３５】の審査条件を、はじめての方にもわかるようにやさしく整理します。

【フラット３５】とは？

まず【フラット３５】について簡単に説明します。詳しくはこちらの記事で解説していますが、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する住宅ローンです。

最大の特徴は、最長35年間、全期間固定金利で借りられる点です。市場金利がその後上がっても返済額は変わらないため、総返済額が最初に確定して家計の見通しが立てやすいというメリットがあります。金利の上昇が意識される局面では、この安心感から【フラット３５】に注目が集まっています。

また、保証料が不要で、繰り上げ返済の手数料もかからない（窓口は100万円以上、インターネットサービスでは10万円以上から利用可）といった費用面のわかりやすさもあります。

住宅金融支援機構は、国民の住宅取得を支援することを目的とした独立行政法人です。そのため民間金融機関とは審査の観点が異なり、より多くの方が住宅を取得しやすいように制度が設計されています。

【フラット３５】は年収や勤続年数の条件が比較的柔軟

【フラット３５】は、年収や勤続年数などの条件が民間金融機関に比べて柔軟だといわれます。これが「審査の間口が広い」とされる理由です。

民間金融機関は営利を目的とする株式会社のため、貸したお金が返ってこないリスクを避けようと、年収や勤続年数などを重視して審査を厳しめにする傾向があります。

一方、住宅金融支援機構は独立行政法人であり、国民の住宅取得の支援を目的としています。そのため、決められた基準を満たせば、年収が高くない方や、自営業・パート・派遣といった働き方の方でも借り入れできる可能性があります。ただし「誰でも必ず通る」わけではなく、返済負担率などの基準はしっかり見られる点は理解しておきましょう。

申込者（債務者）の条件

住宅購入資金を借りる申込者（債務者）に関する主な条件は次のとおりです。

1. 年齢

申込時の年齢が満70歳未満であることが原則です。ただし、親子で協力して返済していく親子リレー返済を利用すれば、70歳以上でも申し込めます。親子リレー返済についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

2. 国籍

申し込めるのは、日本国籍の方、永住許可を受けている方、または特別永住者の方です。永住許可や特別永住者であれば、外国籍の方でも申し込みが可能です。

借り入れに関する条件（金額・返済負担率・期間）

借り入れに関する主な条件は次のとおりです。ここは2026年の制度改正で内容が新しくなっているので、しっかり確認しましょう。

1. 借入金額

【フラット３５】で借りられる金額は100万円以上1億2,000万円以下（1万円単位）で、住宅の建設費または購入価額以内です。融資限度額は、住宅価格の高騰に対応するため、2026年4月以降の資金実行分から従来の8,000万円から1億2,000万円へ引き上げられました。建設費・購入価額の10割まで借りられますが、融資率が9割を超えると金利が高くなる点には注意しましょう。

なお、以前は「住宅の建設費・購入価額が1億円以下」という上限もありましたが、こちらはすでに撤廃されており、1億円を超える住宅でも（融資限度額の範囲内で）利用できます。自営業などで店舗兼住宅・事務所兼住宅を購入する場合は、居住部分が融資の対象です。

2. 総返済負担率（返済比率）

年間の返済額が年収に占める割合（総返済負担率）は、年収を境に上限が決まります。年収400万円未満は30％以内、年収400万円以上は35％以内です。自動車ローンやカードローン（クレジットカードのキャッシングを含む）など他の借り入れがある場合は、それらの返済額も合算して判定されるため注意しましょう。

3. 借入期間

借入期間は15年以上（申込者または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上）で、次の（1）（2）のうち短いほうが上限です。

（1）「80歳」から申込時の年齢（1歳未満切り上げ）を引いた年数
（2）35年

対象となる住宅の条件

対象となる住宅は新築・中古のどちらでも利用でき、次の条件を満たす必要があります。

1. 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅であること（適合証明書が必要）
2. 住宅の床面積が、一戸建て・連続建て・重ね建ては50平方メートル以上、共同住宅（マンションなど）は30平方メートル以上であること

※一戸建て等の床面積の下限は、2026年4月以降の物件検査申請分から「70平方メートル以上」から「50平方メートル以上」へ緩和されました（共同住宅は従来どおり30平方メートル以上）。都市部の狭小住宅や小規模な戸建ても対象に入りやすくなっています。

店舗兼住宅・事務所兼住宅などの場合は、居住部分が上記の床面積条件を満たす必要があります。また、日常的に住む住宅のほか、セカンドハウスや親族が居住する住宅でも、条件を満たせば利用できます。

はじめての方が気になるポイント（よくある質問）

Q. 自営業やパートでも本当に借りられますか？
【フラット３５】は年収や勤続年数の条件が比較的柔軟で、安定した継続収入があれば自営業・パート・派遣の方でも申し込めます。ただし、返済負担率（年収400万円未満30％・400万円以上35％）などの基準は満たす必要があります。

Q. 団信（団体信用生命保険）には必ず入らないといけませんか？
【フラット３５】は団信の加入が任意です。新機構団信付きの金利が基本で、健康上の理由などで加入しない場合は金利が年0.2％引き下げられます。詳しくは団信に加入しない場合の記事もご覧ください。

Q. いくらまで借りられるか、先に知りたいのですが。
返済負担率（年収400万円以上なら35％以内）から、年間返済額の上限を計算するとおおよその目安がつかめます。融資限度額は1億2,000万円まで引き上げられましたが、借りられる額と無理なく返せる額は別ものです。返済計画は余裕をもって立てましょう。

【フラット３５】は、全期間固定金利で総返済額が確定し、審査の間口も比較的広い住宅ローンです。2026年の融資限度額引き上げ・床面積要件の緩和で、さらに使いやすくなりました。審査基準や制度の内容は改定されることがあるため、最新の条件は必ず住宅金融支援機構・各取扱金融機関の公式サイトでご確認ください。