住宅ローンの審査は誰が行っているのか？審査の実態を詳しく解説

住宅ローンを借りて住宅を購入する場合、金融機関に住宅ローンの申し込みを行い、審査を受けるという流れになります。ただ、住宅ローンの審査は一体誰が行っているのか気になります。今回は、住宅ローンの審査の仕組みを解説します。

住宅ローンの審査は銀行ではなく保証会社が実施

住宅ローンを借りて住宅を購入する場合、2018年4月29日に記載している通り、物件購入の申し込み後、事前審査を行い、そこで問題がなければ、住宅ローンの申し込みを行い、本審査という流れになります。

住宅ローンの審査については、多くの場合、銀行が実施していると考えられていますが、審査を行っているのは、銀行ではなく、保証会社が実施しています。

保証会社は、住宅ローンを銀行に返済を行っている間に、何かしらの理由で返済が不能になった場合、債務者に変わって保証会社が代わりに返済を行うための会社です。住宅ローンを契約する場合は、必ず保証料を支払って、保証会社との契約も必要となります。

住宅ローンの保証会社は、全国保証株式会社が請け負っており、銀行で住宅ローンを申し込んだ場合は、全国保証が審査を行うことになります。

住宅ローンの審査を保証会社が審査を実施する理由

住宅ローンの審査を保証会社が実施する理由としては、万が一、住宅ローンの返済が不能になった場合、最終的に銀行ではなく、保証会社が債務者から残高を徴収することになります。

金融機関と保証会社は、保証基本契約を締結しており、万が一、債務者が返済不能になれば、保証会社が保証料などから銀行に残高を代わりに返済を行います。その後、保証会社は債務者に対して、残りの代金の請求を行います。

しかしながら、返済不能になった状態であるため、保証会社が債務者に残りのローン残高を請求した所で、返済される確立は高いものではありません。そのため、保証会社が対象の住宅の差し押さえを行い、売却した上で現金化した上で、残高を精算することが大半となります。

そのため、最終的に差し押さえなどに関与するのは保証会社となり、担保となる不動産としての価値といった審査を行うことで、万が一の場合でも、精算して残高を1円でも多く回収できるようにしています。

したがって、住宅ローンの審査の多くは保証会社が実施する理由となります。

住宅ローン保証料を払っても返済が無くなるわけではない

住宅ローンを銀行から借りる場合、保証会社と契約するにあたり、債務者は保証料を支払う必要があります。保証料はその他の事務手数料と合わせて銀行に対して支払い、銀行が自社の契約に基づいて、顧客から預かった保証料と銀行側の保証料をあわせて保証会社に支払います。

申し込んだ債務者は、保証料を支払って保証会社に対して保証委託契約を締結するわけですが、支払っている保証料は保険ではありませんので、万が一、返済が不能になった場合においても、保証料を利用してローン残高を精算するものではありません。

あくまでも、個人は保証人になることをお金を払って委託しているものとなりす。一方で、保証会社としては、保証サービスの対価として個人からお金を頂いています。

保証料についての詳細は、2019年6月20日の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。

住宅金融支援機構のフラット35は保証会社を利用しない

住宅ローンでも、住宅金融支援機構が提供しているフラット35は、保証会社を利用しませんので、審査のものもは保証会社ではなく、住宅金融支援機構が独自に行うことになります。

そのため、フラット35を利用する場合は、保証料なしで利用することができます。

住宅金融支援機構は国民の住宅の取得を支援する目的で設立された機構であることから、審査基準も保証会社を利用する金融機関に比べると緩めに設定されているのが特徴です。

2018年11月9日に詳しく解説していますが、年間収入や勤務年数は大きく重視されておらず、住宅金融支援機構が定める住宅要件を満たしていることに加え、借入金額と年間収入に対してその返済割合が適切であるか、借入期間などが審査基準となっています。

民間の金融機関は、貸したお金が返済が行われることで継続的な金利収入で利益を追求することになりますので、保証会社を利用して審査を厳しくします。一方、住宅金融支援機構は営利追求ではありませんので、貸したお金が返済されることが重視されます。

そのため、民間の金融機関で審査が通らなかった方や、そもそも審査に不安があるかたは住宅金融支援機構のフラット35が利用しやすいと言えます。