良い不動産会社の見分け方｜免許・処分歴・手数料で見る

「どの不動産会社に相談すればいいの？」と迷っている方へ。良い不動産会社は、免許番号や行政処分の有無といった誰でも調べられる事実と、デメリットや手数料の根拠を自分から説明してくれるかどうかで見分けられます。

住まい探しは、担当者と数か月つきあう仕事でもあります。物件選びと同じくらい、誰に任せるかで取引の納得感が変わります。

まず知っておきたい、不動産会社の立場の違い

同じ不動産会社でも、取引での立ち位置は大きく2つに分かれます。ここを知らないまま話を聞くと、費用の話がかみ合わないことがあります。

• 売主……その物件を自社で持っていて、直接売る立場です。新築の分譲住宅やマンションに多い形で、買主に仲介手数料はかかりません。
• 仲介（媒介）……売主と買主の間に立って取引をまとめる立場です。中古物件の多くがこの形で、契約が成立すると仲介手数料がかかります。

どちらなのかは、広告に小さく書かれた取引態様の欄（売主・媒介・代理）で分かります。物件を見るときは、まず取引態様の欄を見る癖をつけておくと、費用の見通しが立てやすくなります。

誰でも確かめられる客観的な情報から見る

担当者の印象は人によって受け取り方が違います。これに対して、次の2つは誰が調べても同じ答えが出る事実なので、最初に押さえておくと判断がぶれません。

免許番号を見る

宅地建物取引業を営むには免許が必要で、店頭やチラシ、ホームページに免許番号が出ています。表示は「国土交通大臣（○）第△△△△号」か「○○県知事（○）第△△△△号」の形です。

• 大臣免許か知事免許か……2つ以上の都道府県に事務所があれば大臣免許、1つの都道府県の中だけなら知事免許です。会社の良し悪しを表すものではなく、地域で実績を重ねている会社の多くは知事免許です。
• カッコ内の数字……免許を更新した回数です。免許の有効期間は5年なので、数字が大きいほど営業を続けてきた年数が長いと分かります。新しい会社が悪いという意味ではなく、参考の一つです。

免許番号は、国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで照らし合わせられます。2025年4月からは、会社ごとの従業者の数と専任の宅地建物取引士の数も表示されるようになりました。

行政処分を受けていないか調べる

宅地建物取引業者が法律に違反すると、免許を出した国土交通大臣か都道府県知事から、指示処分・業務停止処分・免許取消処分といった監督処分を受けます。処分の内容は公表されています。

過去の処分は、国土交通省ネガティブ情報等検索サイトで会社名から調べられます。載っているのは最近5年分で、一部の県は自分のホームページで公開しています。契約前の数分でできる確認なので、大きな買い物の前にひと手間かけておくと安心です。

処分歴の見方や相談先は、信頼できる不動産会社の見分け方でも詳しく紹介しています。

このひと言でわかる、お客様目線ではない会社

ここからは、実際のやりとりで見えてくる質の違いです。

希望を話している最中に、予算・年収・自己資金・借金など、お金の話ばかりを聞きたがる担当者には注意が必要です。金額ありきで物件を勧める傾向があります。

とはいえ、資金計画の確認そのものは欠かせない仕事です。見るべきは聞く順番と目的です。どんな暮らしがしたいかを聞かないまま金額だけを先に固めようとするのか、希望を聞いたうえで予算の話に触れるのか。ここに担当者の姿勢が出ます。

内覧で効率ばかりを重視する会社もおすすめできません。1〜2件しか見せてくれなかったり、近くの物件しか案内してくれなかったりするのは、効率で動く会社によくある形です。

希望をしっかり聞き、紹介を重ねる中で予算の話に触れ、比べて選べるだけの物件を最低でも3〜4件は見せてくれる会社が、質の良い会社といえます。1件目がとても気に入っても、ほかを見てから戻れば納得感が違います。

メリットだけでなくデメリットも話してくれる会社

物件の良い面と悪い面の両方をきちんと説明する会社は信用できます。売りたいがために良いことしか言わない会社には注意が必要です。リスクまで話してくれるのは、買う側の立場に立って営業している証拠です。

試しに聞いてみるとよい3つの質問

では、説明がしっかりしているかをどう見分けるか。初めての方には難しいので、反応を見るための質問を用意しておくと便利です。

• 「この物件のデメリットや、気になる点を教えてください」……すぐに特にありませんと返ってきたら要注意です。どんな物件にも一長一短があります。
• 「建物状況調査（インスペクション）をお願いできますか」……中古住宅での定番の質問です。2018年4月1日施行の改正宅地建物取引業法で、不動産会社には調査をする人のあっせんについて媒介契約書に書くことなどが義務づけられました。嫌がるそぶりを見せる会社とは相性がよくありません。
• 「重要事項説明はどなたが、いつしてくれますか」……重要事項説明は、宅地建物取引士が契約の成立までに説明すると法律で決まっています。契約直前に慌てて渡されるのではなく、事前に資料をもらえるかで会社の姿勢が見えます。

重要事項説明書や契約書は、2022年5月18日から、買主の承諾があれば紙ではなく電子書面で受け取れるようになりました。オンラインでの説明（IT重説）を選べる会社もあります。仕事や子育てで店舗に行く時間がとりにくい方は、対応しているかを聞いてみてください。

宅地建物取引士証を見せてもらう

重要事項説明をするとき、宅地建物取引士は相手に宅地建物取引士証を見せなければならないと法律で決まっています。説明を受ける前に、説明する人の名前と取引士証の名前が一致しているかも見ておきたいところです。

宅地建物取引業者は、事務所ごとに、業務に携わる人の5人に1人以上の割合で専任の宅地建物取引士を置く決まりもあります。先ほどの検索システムで従業者数と専任の取引士の数が分かるようになったので、会社の体制を知る材料の一つになります。

お金の話。仲介手数料の上限を知っておく

仲介手数料には、宅地建物取引業法に基づく上限額が決まっています。上限であって定価ではありませんが、これを超える請求はできません。知っておくだけで余計な不安が減ります。

売買価格（税抜）	仲介手数料の上限（速算式）	備考
200万円以下	売買価格×5％＋消費税	片方の依頼者から受け取れる上限
200万円超400万円以下	売買価格×4％＋2万円＋消費税	同上
400万円超	売買価格×3％＋6万円＋消費税	もっとも一般的なケース
低廉な空家等（800万円以下）	33万円（税込）まで	2024年7月1日施行の特例。媒介契約の締結に際し、あらかじめ報酬額の説明と合意が必要

たとえば3,000万円の物件なら、3,000万円×3％＋6万円＝96万円に消費税を足した額が上限です。手数料は決まりですからと説明を省く担当者より、内訳と根拠を示してくれる担当者を選んでください。

800万円以下の物件の特例は、2024年7月1日に始まった仕組みです。価格の低い物件でも、現地調査などの手間に見合う報酬を受け取れるようにしたものです。使う場合は媒介契約を結ぶ前に金額の説明と合意が必要なので、あとから上乗せで請求されることはありません。計算の例は不動産の仲介手数料の上限額の計算にまとめています。

売却も同時に考えているなら。媒介契約の3種類

今の家を売って買い替える場合は、売却を頼む契約（媒介契約）の種類も選ぶことになります。3種類あり、不動産会社に課される義務の重さが違います。

媒介契約の種類	レインズへの登録義務	売主への報告義務
一般媒介契約（複数社に依頼できる）	義務なし	法律上の定めなし
専任媒介契約（1社のみ／自己発見取引は可）	契約日の翌日から7日以内（休業日を除く）	2週間に1回以上
専属専任媒介契約（1社のみ／自己発見取引も不可）	契約日の翌日から5日以内（休業日を除く）	1週間に1回以上

レインズ（指定流通機構）は、国土交通大臣が指定した機関が運営する、不動産会社どうしの物件情報ネットワークです。ここに登録されると、他社の担当者も買主に紹介できるようになります。

知っておきたいのが、2025年1月1日から始まった、いわゆる囲い込みへの規制です。専任・専属専任で登録した物件は、取引状況（公開中・書面による購入申込みあり・売主都合で一時紹介停止中）の登録が義務になりました。登録内容が事実と違えば、宅地建物取引業法第65条第1項の指示処分の対象です（国土交通省の報道発表）。

売主は、不動産会社から受け取る登録証明書の2次元コードから売主専用の画面に入り、自分の物件の取引状況を見られます。問い合わせが来ていませんという説明をうのみにせず、自分で確かめられる仕組みがあると覚えておいてください。おとり広告など、ほかに気をつけたい手口はおとり広告と囲い込みの注意点で紹介しています。

迷いやすい場面での考え方

大手と地元の会社で迷ったら

どちらが優れているとは一概に言えません。大手は物件数やサポート体制の広さ、地元の会社は学区や道路計画、過去の浸水といった地域の事情に詳しいという強みがあります。1社に絞らず、複数の会社の担当者と話してみるのがいちばん確実です。

今決めないと他の人に決まると急かされたら

実際にほかの申込みが入ることはあるので、その言葉が嘘とは限りません。それでも、その場で判断を迫られたときこそ、いったん持ち帰るのが正解です。何十年も住む家とローンを、数十分で決める必要はありません。

提携ローンを勧められたら

不動産会社が勧める提携ローンは、手続きがスムーズで審査の期間が読みやすいという利点があります。ただ、金利や事務手数料が必ず有利とは限りません。条件を教えてもらったうえで、自分でも2〜3行を比べてみてください。他行と比べたいと伝えたときに嫌がらないかも、担当者を見極める材料になります。

担当者と相性が合わないと感じたら

我慢してつきあう必要はありません。会社の窓口に担当者の変更を申し出ることも、別の会社に切り替えることもできます。担当者個人の見極め方は良い不動産営業マンの見抜き方も参考になります。

まとめ

物件や法律、ローンの説明はそつなくこなしても、お客さんが抱える不安の相談にはあまり関わろうとしない担当者は少なくありません。知識や経験が多少足りなくても、親身になって相談に乗ってくれる担当者のほうが、長いつきあいでは頼りになります。

そのうえで、免許番号・行政処分・仲介手数料の上限・媒介契約とレインズといった客観的な情報を押さえておけば、なんとなく不安だった気持ちが、ここを見ればよいという具体的な確認に変わります。

住宅ローンは、不動産会社への相談と並行して、自分でも金利や手数料、団信の内容を比べておくと選べる幅が広がります。金利や条件は月ごとに変わるので、申し込む前に各金融機関のページで最新の内容を見ておいてください。