住宅はオークションで売れる？仕組みと注意点をやさしく解説

「家ってオークションで売れるの？」と気になっている方へ。住宅はオークション形式で売ることができます。代表的なのはピタットハウスの「マイホームオークション」で、売主が最低売却価格を決め、期日に最も高く入札した人と契約する仕組みです。

価格の決まり方が分かりやすい反面、入札が1件も入らないこともあります。出品したあとは締切日まで取り消せないので、売却の期日に少し余裕がある人に向いた売り方です。

住宅もオークションで売却することはできる

住宅を売るときは、不動産会社と媒介契約を結んで買主を探すのが一般的です。そのほかに、オークション形式で買主を決める売り方もあります。

代表的なのが、ピタットハウスが提供する「マイホームオークション」です。1998年に不動産業界で初めての不動産オークションとして始まりました。2026年2月14日には全国一斉の開催も行われており、今も続いているサービスです。

このほか、Yahoo!オークションにも不動産のカテゴリがあり、マンションや一戸建てが出品されています。サービス名は、2023年11月1日に「ヤフオク!」から「Yahoo!オークション」へ変わりました。

終了したサービス・名前が変わったサービスに注意

ネット上には数年前の解説がそのまま残っていて、すでに終わったサービスが今も使えるように書かれていることがあります。代表的なものはこの2つです。

• おうちダイレクト……ヤフーとソニー不動産（現・SREホールディングス）が共同運営していたサービスです。所有者が自分で価格を決めて売り出す「セルフ売却」は2022年6月30日で提供を終え、共同運営も終了しました。同社グループの一括査定は、現在「おうちクラベル」として提供されています。
• Yahoo!官公庁オークション……2021年3月末でサービスを終えました。その後は紀尾井町戦略研究所が運営する「KSI官公庁オークション」に引き継がれています。

公売と競売は別のものです

ここは初めての方がとくに迷いやすいところです。オークションという言葉から、差し押さえの売却を思い浮かべる方もいるかもしれません。

KSI官公庁オークションで扱うのは、税金の滞納で差し押さえた財産を売る公売と、役所が不要になった財産を売る公有財産売却です。国税の公売は国税徴収法に基づき、税務署などが行います。物件の情報は国税庁の公売情報にも載っています。

KSI官公庁オークションは、2026年度も公有財産売却を6回、自治体などのインターネット公売を6回、国税のインターネット公売を4回開く予定です。

住宅ローンなどの返済が止まり、裁判所の手続きで売られるのが競売（けいばい）です。根拠は民事執行法で、物件はBIT（不動産競売物件情報サイト）で公開されています。公売は税金の滞納、競売はローンなどの滞納がきっかけで、どちらも売主が自分で売り方を選ぶオークションとは別物です。

不動産のオークションの特徴

住宅は金額が大きいので、個人が直接出品するのではなく、まずオークションを扱う不動産会社に相談します。査定と説明を受けたうえで、オークションで売るか、通常の仲介で売るかを決めます。

ネットオークションと違って、不動産のオークションでは入札数も入札額も公開されません。決められた開札日に初めて結果が分かり、最も高い金額で入札した人と契約します。この決め方を期日入札方式といいます。

売主は、これより安くは売らないという最低売却価格を自分で決められます。その金額を下回る入札は受け付けないので、買い叩かれる心配を抑えられます。

マイホームオークションに出品するには、ピタットハウスの店舗と専属専任媒介契約を結ぶ必要があります。専属専任媒介契約とは、売却を1社だけに任せ、自分で見つけた買主とも直接は契約しない約束のことです。複数の会社に同時に頼みたい方には向きません。

不動産オークションのメリット

オークションのよさは、売る値段の下限を自分で決められること、いちばん高く評価した人に売れること、そして日程が読みやすいことです。

自身で売却価格を決められる

通常の仲介では、査定額をもとに売出価格を決め、そのあとは買主からの値引き交渉に一つずつ応じていきます。オークションでは、不動産会社が示す参考価格を見ながら、売主が最低売却価格を決めます。

個別の値引き交渉に何度も向き合わなくてよいのは、気持ちの面でも楽な点です。

売却条件が一番良い買い手に引き渡せる

先着順の取引では、もっと高く買ってくれる人がいたかもしれない、という迷いが残りがちです。期日入札なら、期間中に最も高い値段を付けた人が買主になります。

人気のある物件で入札が重なれば、想定より高い価格で決まることもあります。

スケジュールが読みやすく、決め方が明確

オークションは開札日があらかじめ決まっています。住み替えの購入日や引っ越しの段取りを逆算しやすいのは、仲介にはない利点です。

価格の決まり方も入札額の高い順と単純なので、結果に納得しやすい売り方といえます。

不動産オークションのデメリット

気をつけたい点は4つあります。買主の数が限られること、落札されないことがあること、急ぎの売却には向かないこと、出品後にやめられないことです。

オークションを通じて買いたい人が限られる

家は、周りの環境や通勤の便などをじっくり比べてから決めたい買い物です。入札期限という時間の制約がある買い方を選ぶ人は、まだ多くありません。

買主の数が少なければ、入札が集まらない可能性も出てきます。

必ずしも落札されるとは限らない

出品しても、入札が1件も入らないことがあります。マイホームオークションの案内では、入札がゼロだったときはその回のオークションを終え、通常の売却物件として改めて売り出すとされています。

この不安に備えるのが、ピタットハウスの買取保証付き売却「スイッチ45」です。販売を始めて45日以内に売れなかったとき、あらかじめ約束した金額でピタットハウスが買い取ります。オークションと組み合わせるプランも用意されています。

買取保証を付けるには専属専任媒介契約が必要で、土地だけの物件や賃貸中の物件は使えません。保証額は室内の状態などで変わり、現地調査も必須です。

売却を急ぐ場合には向かない

今月中に現金がほしい、というように急いで売りたい場合、オークションは向きません。出品から開札まで一定の期間がかかり、落札される保証もないからです。

スピードを最優先するなら、不動産会社に直接買い取ってもらう方法のほうが合っています。

出品後は途中でやめられない

マイホームオークションの利用規約では、出品の申し込み後、正当な理由なくオークションを止めたり中止したりすることはできません。やっぱり売るのをやめたい、もう少し高く出し直したい、という途中の変更はききません。

店舗によっては、取り消しに違約金の定めを設けているところもあります。出品前に、価格と条件をしっかり固めておく必要があります。

オークションに向く家、向かない家

では、どんな家ならオークションに向いているのでしょうか。スターツピタットハウスの案内では、人気や希少性のある物件ほど高値を狙いやすいとされています。駅に近い、築年数が新しい、マンションなら最上階や角部屋、といった物件です。

こうした物件は、欲しい人が同じ時期に何人も現れやすく、期日入札で競り合う形になりやすいからです。

反対に、買い手がかなり限られる物件は、入札期間中に1件も入らないおそれが高くなります。郊外で駅から遠い家や、間取りが特殊な家などです。その場合は、まず仲介で反応を見たり、買取保証と組み合わせたりする方法を担当者と相談してみてください。

仲介・買取・オークションを比べてみる

家の売り方は、大きく仲介・買取・オークションの3つに分けられます。何を優先したいかで、合う方法が変わります。

比較の観点	ポイント	備考
仲介（一般的な売却）	売出価格を決めて買主を探し、先着順で交渉・契約する	相場に近い価格を狙いやすい一方、いつ売れるかは読みにくい
買取（不動産会社が直接購入）	不動産会社が買主になるため、短期間で現金化しやすい	再販を前提とするため、価格は相場より低くなりやすい
オークション（期日入札）	最低売却価格を売主が設定し、開札日に最高額の入札者と契約	スケジュールが読みやすい。ただし入札が入らない可能性がある
買取保証付きの仲介・オークション	一定期間は買主を探し、売れなければ約束した金額で買い取ってもらう	専属専任媒介契約が条件。土地のみ・賃貸中の物件は対象外の例がある

ざっくり言えば、価格を優先するなら仲介やオークション、スピードと確実さを優先するなら買取です。価格も譲りたくないけれど期限もある、という住み替えでは、オークションに買取保証を組み合わせる方法が候補に入ります。

買取と仲介の違いをもっと詳しく知りたい方は、家の売却は買取と仲介のどちらがよいかを比べた記事も参考にしてください。

出品から引き渡しまでの流れ

初めての方向けに、マイホームオークションを例に大まかな流れを並べておきます。

1. 無料査定を申し込む……オークションに出したらいくらで売れそうか、まず査定を受けます。
2. 説明を受けて方針を決める……オークションで売るか、通常の仲介で売るかを決めます。しばらく仲介で進め、途中からオークションに切り替えることもできます。
3. 最低売却価格と出品プランを決める……買取保証を付けるかどうかも、ここで考えます。
4. 専属専任媒介契約を結ぶ……出品に必要な契約です。
5. 出品・入札期間……広告や店舗網を通じて買主を募ります。入札額は公開されません。
6. 開札・契約……最も高い金額で入札した人と売買契約を結びます。
7. 決済・引き渡し……代金を受け取るのと同時に、所有権の移転登記や鍵の引き渡しをします。

最低売却価格を決めるときは、査定額だけを見ないことが肝心です。住宅ローンの残りと、売るときにかかる費用を足した金額を下回っていないかを、先に計算しておいてください。

売ったあとに手元に残るお金

売れた金額がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料、売買契約書の印紙税、抵当権を消す登記の費用などが差し引かれます。

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円を超える部分について価格の3％に6万円を足した額と消費税です。たとえば3,000万円で売れた場合、上限は96万円に消費税を加えた額になります。

2024年7月からは、800万円以下の家や土地について、30万円の1.1倍（33万円）まで手数料を受け取れる特例ができました。国土交通省の空き家対策推進プログラムによる見直しで、媒介契約のときに説明と合意が必要です。手数料の計算例は住宅売却の仲介手数料の上限と計算方法でまとめています。

売って利益が出たときは、譲渡所得として税金がかかります。ただ、自分が住んでいる家を売った場合は、所有期間に関係なく最高3,000万円まで差し引ける特例があります（国税庁 No.3302・令和8年4月1日現在の法令）。

この特例は、親子や夫婦などに売った場合は使えません。住まなくなった家は、住まなくなってから3年目の年末までに売る必要があります。税金の考え方は住宅売却でかかる税金の解説を見ておくと流れがつかめます。

住宅ローンが残っている家でも出品できる？

ローンが残っていても、家を売ること自体はできます。ただし引き渡しまでにローンを完済し、抵当権を消しておく必要があります。多くの場合、売れたお金でローンを返し、同じ日に抵当権抹消の登記をします。

困るのは、売れたお金でローンを返しきれないオーバーローンのときです。足りない分を貯金で補うか、金融機関の同意を得て売る任意売却を考えることになります。手続きの詳しい流れはローンが残っている家を売るときの手続きで紹介しています。

返済が苦しくなってから動くより、早めに借入先へ相談したほうが選べる道は多く残ります。オークションに出すかどうかを決める前に、残っているローンの額を借入先に問い合わせておくと話が進めやすくなります。

住み替えで新しくローンを借りる場合は、売る日と買う日の順番をそろえる資金計画が欠かせません。金利だけでなく、事務手数料や保証料、団体信用生命保険（団信）の内容まで含めて総額で比べてください。金利や条件は月ごとに変わるので、申し込む前に各金融機関のページで最新の内容を見ておいてください。

まとめ

住宅はオークションでも売れます。価格の決まり方が分かりやすく、開札日があるので日程を組みやすいのが特徴です。

その反面、買主の数が限られること、落札されないことがあること、出品後に取り消せないことは知っておく必要があります。

では、何から考えればよいか。まずは価格を優先したいのか、スピードを優先したいのかを決めてください。そのうえでローンの残りと売却の費用を計算しておけば、仲介・買取・オークションのどれが自分に合うかが見えてきます。