住宅資金の贈与税非課税｜申告に必要な書類を住宅の種類別に解説

住宅資金の贈与税の非課税特例を使うには、税額が0円でも贈与を受けた翌年の2月1日〜3月15日に贈与税の申告書を出し、戸籍の謄本や契約書の写しなど、住宅の種類に応じた書類を添える必要があります。申告しなければ、非課税にはなりません。

この特例は、親や祖父母から家を買う資金をもらったときに使える制度で、正式には住宅取得等資金の贈与税の非課税といいます。要件を満たせば、贈与税を払わずにまとまった資金を受け取れます。書類の中には建築会社などに頼まないと出せないものもあるので、早めの準備が欠かせません。

非課税枠は最大1,000万円（2026年12月31日までの贈与が対象）

まずは、いま使える制度の中身です。国税庁の案内（令和8年4月1日現在の法令等）では、主な要件は次のとおりです。

• 2024年（令和6年）1月1日〜2026年（令和8年）12月31日までの贈与が対象です。
• 非課税限度額は、もらう人（受贈者）1人につき省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外の住宅なら500万円です。
• もらう人は、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上で、贈与した人の子や孫などの直系卑属であることが必要です。
• もらう人の合計所得金額が2,000万円以下であること（床面積40㎡以上50㎡未満の住宅では1,000万円以下）。
• 住宅の登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下で、その2分の1以上が自分の住まいであること。
• 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、もらった資金の全額を住宅の新築・取得・増改築等に充て、原則としてその日までに住み始めること。

以前は、消費税10％への引き上げにあわせて非課税枠が最大3,000万円になる時期がありました。この拡大はすでに終わっているので、古い情報のまま資金計画を立てると、非課税枠を多く見込みすぎてしまいます。

非課税で税金がかからない場合も、申告そのものは必要です。贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、所轄の税務署へ贈与税の申告書を出します（国税庁 No.4508）。

いまの制度は2026年12月31日までの贈与が対象で、2027年以降の扱いは今後の税制改正で決まります。年をまたいで贈与を受ける予定の方は、その年の制度で要件を見直してください。

新築住宅の建設や新築分譲住宅を購入した場合

申告のときに添える書類は、取得した住宅の種類によって変わります。まず、新築住宅を建てる、または新築分譲住宅を買った場合の基本の書類です。

1. 贈与税の申告書（第一表・第一表の二）

非課税の計算をする第一表の二（住宅取得等資金の非課税の計算明細書）を、通常の第一表とセットで出します。国税庁の確定申告書等作成コーナーを使えば、画面の案内に沿って入力するだけで作れて、e-Taxでの提出もできます。

2. 受贈者の戸籍の謄本

贈与した人が自分の父母・祖父母などの直系尊属であることと、自分の生年月日を確認するための書類です。本籍地の市区町村役場で取ります。郵送やコンビニ交付に対応する自治体もあります。

3. 請負契約書・売買契約書の写し

家を建てるときに交わした工事請負契約書や、買ったときの売買契約書の写しです。いつ、いくらで取得したかを確認するために使われます。

4. 登記事項証明書

住宅を取得したことを示す書類で、法務局で取れます（オンライン請求も可能です）。申告書に不動産番号などを書けば、添付を省略できます。登記の仕組みは不動産登記の基本をやさしく解説した記事で紹介しています。

5. 合計所得金額を確認できる資料（手元用）

合計所得金額2,000万円以下という要件があるので、源泉徴収票や所得税の確定申告書の控えを手元に置いておくと、申告書を作るときに迷わず数字を入れられます。

中古住宅を取得する場合

中古住宅（建てた後に人が住んだことのある住宅）も、基本の書類は新築と同じです。贈与税の申告書・戸籍の謄本・売買契約書の写し・登記事項証明書を用意します。

築年数の要件は、以前と変わっています。昔は木造なら築20年以内といった基準がありましたが、いまは昭和57年（1982年）1月1日以後に建てられた住宅なら要件を満たします。建築年月日は登記事項証明書などで分かります。

昭和56年12月31日以前に建てられた住宅は、耐震基準に合っていることを示す次のいずれかの書類が必要です。

• 耐震基準適合証明書
• 建設住宅性能評価書の写し（耐震等級1以上のもの）
• 既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が結ばれていることを証する書類

いずれも、住宅を取得する日の前2年以内に調査や評価、保険契約が行われたものに限られます。これらがなくても、取得の日までに耐震改修の申請をして、翌年3月15日までに耐震基準に合ったことを証明できれば対象になります。

古い中古住宅を検討している方は、耐震関係の証明書が出せるかどうかを、契約の前に不動産会社へ確かめておきましょう。

既存住宅の増改築を行った場合

自分が持って住んでいる家をリフォーム（増改築等）する資金の贈与も、要件を満たせば非課税の対象です。基本の書類（申告書・戸籍の謄本・工事請負契約書の写し・登記事項証明書）に加えて、次の書類が必要です。

増改築等工事証明書（または確認済証・検査済証の写し）

工事が制度の対象になる内容だと証明する書類で、建築士や指定確認検査機関などが発行します。工事を頼んだ会社に、早めに発行をお願いしておくと手続きが遅れません。

工事費用の要件にも注意

増改築等では、工事費用が100万円以上で、その2分の1以上が自分の住まいの部分の工事であることが必要です。増改築後の床面積も40㎡以上240㎡以下でなければなりません。小さな模様替えでは要件に届かないことがあるため、見積もりの段階で要件を満たすかどうかを確かめておきましょう。

省エネ等住宅（質の高い住宅）を取得した場合

非課税限度額が1,000万円になる省エネ等住宅にあたるかどうかは、書類で証明する必要があります。省エネ等住宅とは、次のいずれかの基準を満たす住宅です。

• 省エネルギー性能……新築住宅は断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上。中古住宅などは断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上。
• 耐震性能……耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上、または免震建築物。
• バリアフリー性能……高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上。

証明には、住宅性能証明書、建設住宅性能評価書の写し、住宅省エネルギー性能証明書、長期優良住宅や低炭素建築物の認定通知書の写しと住宅用家屋証明書などのうち、いずれかを申告書に添えます（増改築等の場合は増改築等工事証明書）。

この証明書は、建築会社や販売会社に頼んで出してもらうものです。引渡しの後で頼むと申告に間に合わないこともあるので、契約の前に証明書を出してもらえるかを聞いておいてください。

必要書類の早見表と申告の流れ

住宅の種類ごとに、追加で必要になる主な書類は次のとおりです。基本の書類はどれも共通です。

住宅の種類	共通で必要な書類	追加で必要になる主な書類
新築住宅の建築・新築分譲住宅の購入	贈与税の申告書（第一表・第一表の二）／戸籍の謄本／請負契約書・売買契約書の写し／登記事項証明書（不動産番号の記載で省略可）	省エネ等住宅なら住宅性能証明書などの証明書類
中古住宅の購入（昭和57年1月1日以後の建築）	同上	原則なし（建築年月日を登記事項証明書等で確認）
中古住宅の購入（昭和56年12月31日以前の建築）	同上	耐震基準適合証明書／建設住宅性能評価書の写し／既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約を証する書類のいずれか
増改築等（リフォーム）	同上（契約書は工事請負契約書）	増改築等工事証明書など。工事費用100万円以上であることが必要

申告までの流れ

1. 贈与を受ける（2026年12月31日まで）……振込で記録を残し、贈与契約書も作っておくと、後から贈与の事実を示せます。
2. 翌年3月15日までに住宅を取得し、住み始める……もらった資金は全額を住宅の取得等に充てます。
3. 書類を集める……戸籍の謄本、契約書の写し、必要に応じて性能証明書や耐震関係の書類。
4. 翌年2月1日〜3月15日に贈与税の申告書を出す……税額が0円でも申告が必要です。

申告書の書き方は住宅取得資金の贈与税の申告手続きの記事で紹介しています。

住宅ローン控除と一緒に使うときの注意

贈与の特例と住宅ローン控除は一緒に使えます。ただ、ローン控除の対象になる残高には上限があり、住宅の取得対価から非課税の特例を受けた金額を引いた金額までです。

たとえば、4,000万円の住宅を買い、1,000万円の贈与で非課税の特例を受けたとします。このとき、ローン控除の計算に使える年末残高は4,000万円−1,000万円＝3,000万円までです。

年末のローン残高が3,200万円なら、超えた200万円分は控除の対象になりません。補助金を受けた場合は、その金額も差し引きます。

入居の時期にも注意が必要です。翌年3月15日の後でも、遅れずに住むことが確実と見込まれれば対象になります。ただ、翌年12月31日までに住んでいないと、原則として特例は使えず修正申告が必要です。工事が遅れそうなときは、贈与を受ける時期から考え直してください。

この特例は、自分の父母・祖父母など直系尊属からの贈与が対象です。配偶者の親は直系尊属にあたらないので、配偶者の親から資金をもらうと原則として使えません。夫婦がそれぞれ自分の親から贈与を受け、それぞれが住宅の持分を持てば、2人とも特例を使える可能性があります。

まとめ

住宅資金の贈与税の非課税特例は、数年ごとに中身が見直されてきた制度です。2026年12月31日までの贈与なら、省エネ等住宅で1,000万円、それ以外で500万円まで非課税になります。

非課税でも、申告と添付書類は欠かせません。住宅の種類によって書類が変わるので、早見表を手がかりに、契約の前から準備を始めてください。贈与と住宅ローンを組み合わせると借入額も変わるので、毎月の返済額まで含めて資金計画を考えておくと安心です。

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税の制度や必要な書類は改正で変わるので、申告する前に国税庁の案内や所轄の税務署で最新の内容を確かめてください。