三世代同居リフォームの所得税減税とは？控除額と条件を解説

三世代で暮らすためにキッチンや浴室、トイレ、玄関を増やすリフォームをすると、入居した年の所得税から最大62.5万円が差し引かれます。リフォーム促進税制の「同居対応改修」というメニューで、2028年（令和10年）12月31日までに住み始める工事が対象です（2026年10月時点）。

ローンを使わず自己資金で工事をしても使えます。実家を二世帯・三世帯向けに直すか迷っているなら、対象になる工事と戻る金額を先に知っておくと、工事の範囲を決めやすくなります。

同居対応リフォーム減税は、水まわりや玄関を増やす工事が対象

同居対応リフォームの所得税減税とは、祖父母・父母・子どもの三世代が一緒に暮らしやすいように家を改修したとき、工事費の一定割合を所得税から差し引ける制度です。国税庁の案内では「多世帯同居改修工事」と呼ばれています。

共働きの子育てを祖父母が手伝ったり、親の見守りがしやすくなったりと、同居には暮らしの面で助かることが多くあります。国はそうした住まいを増やすため、キッチンなどの設備を増やす工事を税金の面で後押ししています。

以前はローンで工事した人向けの控除も別にありましたが、2021年12月31日までの入居分で終わり、今はひとつの制度にまとまっています。ローンを使うかどうかに関係なく、同じ計算で控除を受けられます。

実際に三世代で同居しているかどうかは条件に入っていません。条件は工事の中身や床面積、所得なので、将来親を呼び寄せるために先に工事しておく場合も対象になります。

住宅と工事の両方で条件を満たす必要がある

条件は「住宅と住む人」と「工事」の2つに分かれます。2026年1月1日以後に住み始める場合の主な条件は、次のとおりです（国税庁 No.1224）。

住宅と住む人の条件

• 自分が持っていて、自分が住む家であること
• 工事の日から6か月以内に住み始めること
• 工事後の床面積が登記簿で50平方メートル以上で、控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
• 床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の家は、合計所得金額が1,000万円以下であること
• 床面積の半分以上が自分の住まいとして使われていること

床面積40平方メートル台の家が対象に加わったのは、2026年度（令和8年度）の税制改正からです。2026年1月1日以後に住み始めた分から適用されます。所得の上限も、以前の3,000万円から今は2,000万円に下がっているので、古い情報と混同しないようにしてください。

工事の条件

対象になるのは、調理室（キッチン）・浴室・便所（トイレ）・玄関のどれかを「増やす」工事です。そのうえで、工事後の家に、この4つのうち2つ以上がそれぞれ2か所以上ある状態になっている必要があります。

たとえば、キッチンとトイレを1つずつ増やして、家の中にキッチン2つ・トイレ2つがある状態にする工事が当てはまります。

もうひとつの条件は金額です。国が決めた単価で計算した工事費相当額から補助金を引いた金額が、50万円を超えている必要があります。ミニキッチンだけを増やすような小さな工事では、この金額に届かないことがあります。

控除額は工事費相当額の10％と5％の組み合わせで決まる

控除額は次の2つを足した金額で、受けられるのは入居した年の1年分だけです。

• 同居対応改修の工事費相当額（補助金を引いた金額）の10％。対象になる金額の上限は250万円で、この部分の控除は最大25万円
• 250万円を超えた部分と、あわせて行ったほかのリフォーム費用の合計の5％。1つ目と合わせて1,000万円まで

2つを合わせた最大控除額は62.5万円（250万円×10％＋750万円×5％）です。ここでいう工事費相当額は、実際に払った金額ではなく、工事の種類ごとに国土交通省が決めた単価で計算した金額です。

数字の例で考えてみます。工事費相当額が300万円の同居対応改修をして、ほかの増改築工事を200万円したとします。250万円×10％で25万円、残りの50万円とほかの工事200万円の合計250万円×5％で12.5万円、合わせて37.5万円が控除の目安です。

ただし、控除できるのはその年の所得税額までです。所得税が37.5万円より少なければ、引ききれない分は戻ってきません。

同じ工事でバリアフリー改修や省エネ改修も行う場合は、それぞれのメニューを組み合わせられ、控除の上限がメニューごとに加わります。詳しくは省エネリフォームの減税の記事や、使えるリフォーム減税制度をまとめた記事で紹介しています。

耐震や省エネなどの改修には翌年の固定資産税を減らす制度もありますが、同居対応改修は所得税の控除だけで、固定資産税の減額はありません。

ローンで工事するなら住宅ローン減税とどちらか一方を選ぶ

ローンを組んでリフォームする場合は、次の2つの制度のうち有利な方を選びます。

制度	控除の内容	主な要件
リフォーム促進税制（同居対応）	工事費相当額の10％（対象は250万円まで）＋その他工事分5％を入居年の1年分控除（最大62.5万円）	ローンの有無を問わない（自己資金でも利用可）
住宅ローン減税（増改築）	年末ローン残高（上限2,000万円）の0.7％を最長10年間控除（最大140万円）	返済期間10年以上のローン／工事費用が補助金を引いて100万円超 など

リフォーム促進税制と住宅ローン減税は一緒には使えません（耐震改修だけは例外的に併用できます）。

たとえば返済期間10年以上のローンで大きめの工事をするなら、10年続く住宅ローン減税のほうが合計額が大きくなりやすいです。自己資金や短いローンで工事するなら、リフォーム促進税制が向いています。

どちらが得かは借入額や所得税額で変わるので、工事を頼む前にリフォーム会社や税務署に相談しておきましょう。

親から資金援助を受けるなら贈与税の非課税枠も使える

三世代同居のリフォームでは、親世帯が工事費の一部を出すこともよくあります。親や祖父母から増改築の資金をもらう場合は、住宅取得等資金の贈与税非課税制度を使えます。

非課税になる上限は、省エネなどの基準を満たす住宅で1,000万円、それ以外で500万円です。対象は2026年12月31日までに受けた贈与なので、援助を受けるなら時期に注意が必要です（国税庁 No.4508）。

工事費が100万円以上であることなどの条件もあり、詳しくはリフォーム資金の贈与税非課税制度の記事で解説しています。

贈与を受けても、所得税の控除額を計算するときに工事費から差し引く必要はありません。差し引くのは国や自治体の補助金です。

減税を受けるには翌年に確定申告をする

控除は自動では受けられません。入居した年の翌年に確定申告をして、はじめて税金が戻ります。会社員で年末調整をしている方も、この年は確定申告が必要です。

申告には、確定申告書のほか、建築士などが発行する増改築等工事証明書、登記事項証明書、工事の請負契約書の写しなどを用意します。証明書は工事が終わってから頼むと時間がかかるので、工事を頼む段階でリフォーム会社に「同居対応リフォームの減税を使いたい」と伝えておいてください。

自治体によっては、三世代同居や近居のリフォームに独自の補助金を出しているところもあります。補助金を受けた場合は、その分を工事費から引いて控除額を計算します。

税の条件や必要な書類は改正で変わることがあるので、工事を決める前に国税庁や市区町村の案内で最新の内容を確かめてください。