一軒家を賃貸住宅に出すことに予め確認しておきたい4つのポイント

転勤などの事情で住宅を購入したが、一定期間購入した住宅に住めない状況になった場合、賃貸住宅として借家にする方法があります。空き家にするのと比べて、住宅が傷みにくくなる他、わずかながらに収入が得られるなど、遊休資産を有効に活用することができます。

今回は、一軒家を借家に出す場合にあらかじめ確認しておきたいポイントをまとめました。

転勤など住めなくなったら売却以外に賃貸住宅として活用できる

高額な住宅ローンを契約して購入したマイホームが突然の転勤など、何かしらの事情で住めなくなった場合、売却する方法が一番思い浮かびます。

マイホームを購入後、転勤などで住まなくなった場合については2017年8月2日の記事で詳しく解説していますが、転勤などで一時的にその住宅に住まない状況になった場合や定年退職後に購入した住宅に住むことを考えているなど、将来的にその住宅に再度住む可能性がある場合は、住まない期間中に賃貸住宅として借家にすることができます。

ただし、突然の転勤など何かしらの理由で住めなくなった場合、賃貸住宅に出すための知識がなく、不動産会社の言いなりに頼るしかない状況となってしまうのが事実です。

ただし、今回紹介する最低限のポイントを抑えておくことで、ご自身やご家族の意向にあった賃貸住宅として貸し出すことができます。

住宅ローンが残っている場合は、事業用のローンに変える必要がある

はじめに、現在住んでいる住宅を賃貸住宅として借家にする場合において、気をつけるべきポイントとしては、住宅ローンが残っている場合、状況によっては、個人向けの居住向けの住宅ローンが利用できなくなる可能性があることです。

個人向けの住宅ローンは、居住目的を前提に金利を設定して貸し出しています。ただ、賃貸住宅として貸し出す場合、収益を得ることを目的とした「事業」に変わりますので、事業用のローンに切り替えることになります。一般的に事業用のローンは、個人向けの住宅ローンに比べて金利は高く設定されているのが一般的です。

ただし、住まない期間が短いなど状況によっては金融機関がそのまま住宅ローンの利用が認められる場合もありますので、必ず賃貸住宅として出す前に相談することが重要です。

また、賃貸住宅として出す場合における費用については2017年8月30日の記事で紹介していますんので合わせてご覧ください。

賃貸住宅として出している間は住宅ローン控除の適用が受けられなくなる

賃貸住宅として出す場合、その期間中において、住宅ローン控除の適用が受けられなる点にも注意が必要です。

住宅ローン控除は、ご自身やご家族が居住していることを前提に、住宅取得における負担を最大10年間、所得に応じて控除するものとなります。ただ、賃貸住宅として出した場合、収益を伴うことになりますので、住宅ローン控除の本来の目的と外れてしまうことになります。

ただし、転勤が終えて、再度購入した住宅に戻って再び居住する用になった場合においては、一定の要件を満たすことで再び残りの控除期間において住宅ローン控除の適用が受けられるようになります。

転勤など住まない期間に応じて普通借家契約か定期借家契約のどちらかを選ぶ

転勤などで、購入した住宅に住まなくなる場合、期間に応じて「普通借家契約」か「定期借家契約」のどちらかを選ぶ必要があります。

普通借家契約

普通借家契約は、通常の賃貸住宅と同様の契約で通常は2年契約となっている場合が多いですが、入居者が希望することで契約を延長して住み続けることができる契約です。基本的に入居者の意向が優先されますので、転勤から戻ってきて、明け渡しを要求しても、入居者が住み続けたいと主張した場合は、退去するまで購入した住宅に住むことはできません。

定期借家契約

定期借家契約とは、契約の期間の定めがある契約で、契約終了前の6ヶ月前に入居者に通知することで確実に明け渡すことができる契約です。例えば、住まない期間が4年間を事前にわかっていれば、4年間に限定した定期借家契約とすることができます。ただし、定期借家契約は稀で、入居者の確保が難しいデメリットがあります。

賃貸住宅に出す場合における管理方法を考える

賃貸住宅として出す場合、その期間中において物件を定期的に管理する必要があります。ご自身で定期的に訪れて管理する方法に加え、不動産管理会社にお願いして管理を委託することもできます。また、不動産会社が一括で刈り上げて賃料を保証するサブリース方式が選べます。

ご自身で管理したい場合は自主管理でコストも抑えられます。転勤などで遠くに引っ越すなど定期的に管理が面倒な場合は、管理委託かサブリースを利用します。ただし、外部に依頼することになりますので賃料の5％程度の委託料を支払う必要があります。管理委託とサブリースについての詳細は2018年1月6日の記事で詳しく解説していますのでそちらをご覧ください。