リフォームで所得税が減税に｜対象の6工事と床面積・所得の条件

耐震・バリアフリー・省エネなど決まった種類のリフォームをすると、工事費の10％を目安に、住み始めた年の所得税から差し引けます。これをリフォーム促進税制といい、現金で払ってもローンを組んでも使えます。2026年1月1日から2028年12月31日までに住み始めた場合が対象で、2026年分からは床面積の条件が40㎡以上に緩められました。

ただし、工事の種類ごとに控除できる上限があり、所得や床面積の条件もあります。どの工事がいくら対象になるかは、契約前にリフォーム会社に増改築等工事証明書を出せるか聞いておくと、申告の段階で慌てずに済みます。

リフォーム促進税制は支払い方法を問わない税額控除

一定の目的のリフォームをすると、その年の所得税から決まった金額を差し引ける制度があります。正式には住宅特定改修特別税額控除といい、一般にはリフォーム促進税制と呼ばれています。税額控除とは、計算した所得税そのものから直接引く仕組みのことです。

現金で払っても、ローンを組んでも使えるのが特徴です。以前は自己資金で行う投資型と、借り入れで行うローン型に分かれていましたが、ローン型（特定増改築等住宅借入金等特別控除）は2021年末で廃止されました。いまは支払い方法を問わないこの制度に一本化されています。

対象になる6種類のリフォーム

対象になるのは次の6種類です。かつては耐震・バリアフリー・省エネ・三世代同居の4種類でしたが、長期優良住宅化と子育て対応が加わりました。

リフォームの種類	どんな工事か
耐震	現行の耐震基準に合わせる改修（主に1981年5月31日以前に建てられた住宅）
バリアフリー	手すりの設置、段差の解消、階段の勾配をゆるやかにする工事など
省エネ	窓の断熱改修を中心に、床・壁・天井の断熱、太陽光発電設備の設置など
三世代同居対応	キッチン・浴室・トイレ・玄関のいずれかを増設（改修後にいずれか2つ以上が複数ある）
長期優良住宅化	耐震か省エネの改修と合わせて、住宅を長持ちさせる改修をし、増改築の長期優良住宅の認定を受ける
子育て対応	子どもの事故を防ぐ工事、対面式キッチンへの交換、防音・防犯性を高める工事、収納の増設など

子育て対応だけは、使える人が限られます。40歳未満で配偶者がいる人、40歳以上で40歳未満の配偶者がいる人、19歳未満の扶養親族がいる人のいずれかです。工事の標準的な費用が50万円を超えることも条件になります。

工事の中身は、バリアフリーリフォームの減税、省エネリフォームの減税、耐震リフォームの減税、三世代同居リフォームの減税の各記事で紹介しています。

控除額の計算と、所得・床面積の条件

控除額は、おおまかに次の2段階で計算します。

• 対象工事の標準的な費用の額の10％を控除（工事の種類ごとに決まった限度額まで）
• 限度額を超えた部分と、一緒に行ったほかの一定のリフォームは5％を控除（10％分と合わせて対象工事費1,000万円まで）

標準的な費用の額とは、実際に払った金額ではなく、工事の種類ごとに国が決めた単価に工事の面積などを掛けた金額です。たとえば子育て対応の限度額は250万円なので、10％の部分で引けるのは最大25万円になります（国税庁 No.1228）。

控除を受けられるのは、工事をして住み始めた年の1年分だけです。対象期間は2026年度の税制改正で3年延びて、2026年1月1日から2028年12月31日までに住み始めた場合になりました（国土交通省 令和8年度税制改正概要）。

使える人にも条件があります。耐震以外のリフォームでは、その年の合計所得金額が2,000万円以下で、工事後の床面積が50㎡以上であることが基本です。2026年1月1日以降に住み始める場合は、合計所得金額が1,000万円以下なら40㎡以上で対象になります。耐震リフォームには床面積の条件がありません。

床面積の条件が緩和されたので、40㎡台のマンションや小さめの一戸建てでも対象になる場合が増えました。床面積は登記簿の表示で判断し、マンションは自分が持っている専有部分の面積で見ます。

ローンで払うなら住宅ローン減税、翌年度は固定資産税も

リフォーム費用を返済期間10年以上のローンで借り、工事費100万円超などの条件を満たす増改築をする場合は、住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）を使えることがあります。こちらは年末のローン残高の0.7％を、複数年にわたって所得税から引く仕組みです。リフォームの場合、対象になる借入額の上限は2,000万円、控除期間は10年です。

どちらが有利かは、工事の内容と費用、借入の有無、所得で変わります。同じ工事で両方を使えるとは限らないので、リフォーム会社や税務署に相談して、自分に合うほうを選んでください。ローン減税の条件はリフォームで住宅ローン控除を使う条件の記事で解説しています。

所得税とは別に、耐震・バリアフリー・省エネ・長期優良住宅化のリフォームをすると、工事が終わった翌年度分の固定資産税が軽くなる制度もあります。工事完了から原則3か月以内に市区町村へ申告が必要です。所得税・固定資産税・贈与税の制度をまとめて知りたい方はリフォームで使える減税制度の一覧をご覧ください。

申告で必要になる書類と補助金の扱い

リフォーム促進税制も住宅ローン減税も、確定申告で手続きします。会社員の方も、最初の年は自分で申告が必要です。工事の内容を証明する増改築等工事証明書、領収書や契約書、登記事項証明書などをそろえて申告します。

国や自治体から補助金を受け取った場合は、補助金の分を差し引いた金額で計算します。補助金の金額が分かる書類も申告で使うので、工事の書類と一緒にまとめて保管しておいてください。

この制度は、自分が持っていて自分で住む家のリフォームが対象です。賃貸に出している家は対象になりません。また、工事をした日から6か月以内に住み始めることも条件です。

リフォームを計画する段階で、どの制度が使えそうかをリフォーム会社に聞いておくと、工事の内容を決めるときの目安にもなります。

税の制度は毎年のように見直されるので、工事を契約する前に国税庁や国土交通省のページで最新の要件を確かめてください。