リフォームで使える減税制度｜所得税・固定資産税・贈与税

リフォームで使える減税は、所得税の2つの制度と、固定資産税の減額、親や祖父母からの資金援助にかかる贈与税の非課税の4種類です。

令和8年度の税制改正で所得税と固定資産税の制度はそろって延長され、2026年10月時点でいずれも利用できます。

所得税の2つの制度は、原則としてどちらか一方しか選べません。工事の内容と、現金で払うのかローンを組むのかによって、使える制度が変わります。

リフォームで使える減税は4種類

リフォームの減税は、かかわる税金ごとに制度が分かれています。全体像は下の表のとおりです。

減税の種類	どんなときに使う？	ざっくりの内容
①所得税「リフォーム促進税制」	耐震・省エネなど特定の工事をしたとき（現金・ローンどちらでもOK）	標準的な工事費用相当額の10%をその年の所得税から控除（＋超過分に5%上乗せ）
②所得税「住宅ローン減税」	10年以上の住宅ローンを組んでリフォームしたとき	年末ローン残高の0.7%を最長10年間控除
③固定資産税の減額	耐震・省エネ・バリアフリーなどの工事をしたとき	翌年度の固定資産税を1年分、一定割合だけ減額
④贈与税の非課税	親や祖父母からリフォーム資金の援助を受けたとき	一定額まで贈与税がかからない

①と②は原則としてどちらか一方しか使えません。例外は耐震改修で、耐震改修のリフォーム促進税制だけは住宅ローン減税と併用できます。③の固定資産税と④の贈与税は税金の種類が違うので、①や②と組み合わせて使えます。

【所得税】リフォーム促進税制は現金で払っても使える

以前は、ローンを組んで工事する場合の控除（最長5年・年2%）と、自己資金で工事する場合の控除（10%）の2つがありました。

ローンを組む場合の控除は2021年末で終わり、いまは現金でもローンでも使えるリフォーム促進税制にまとまっています。古い解説で「ローン型で5年間2%」と書かれていても、現在は当てはまりません。

対象になるのは6種類のリフォーム

リフォーム促進税制の対象は、次の6種類の工事です。

• 耐震リフォーム
• バリアフリーリフォーム
• 省エネリフォーム（断熱・窓の改修など）
• 三世代同居対応リフォーム（キッチンや浴室の増設など）
• 長期優良住宅化リフォーム（耐震・省エネに加えて耐久性を高める工事）
• 子育て対応リフォーム（子育て世帯・若者夫婦世帯が対象）

控除のしくみ（10%＋超過分5%）

工事の種類ごとに、国が決めた標準的な工事費用相当額があります。その10%が、工事をして住み始めた年の所得税から1回だけ控除されます。10%がかかる上限（対象工事限度額）は、工事の種類ごとに次のとおりです。

この限度額を超えた分や、一緒に行ったその他の増改築工事も、合計1,000万円までは5%を上乗せして控除できます。

2種類以上の工事をまとめて行ったときは、種類ごとの限度額を合算して計算できますが、長期優良住宅化と耐震・省エネの控除は重ねて使えないなど、組み合わせのルールがあります。

所得の要件は、その年の合計所得金額が2,000万円以下であることです。令和8年度税制改正で3年延長され、2026年1月1日から2028年12月31日までに住み始めた場合が対象です。

工事ごとの細かな要件は、省エネ改修・耐震改修・バリアフリー改修・同居対応改修・長期優良住宅化改修の各記事で紹介しています。

【所得税】10年以上のローンを組むなら住宅ローン減税も選べる

大きなリフォームで返済期間10年以上のローンを組むなら、住宅ローン減税（増改築）を使う方法もあります。

• 年末のローン残高の0.7%を、最長10年間にわたって所得税（引ききれない分は住民税）から控除
• 増改築で控除の対象になる借入残高の上限は2,000万円（1年あたり最大14万円）
• 工事費が100万円を超えることや、床面積・所得の要件を満たすことが条件

かつて「10年で最大400万円」と紹介されていたのは新築向けの古い数字で、控除率も1%から0.7%に下がっています。適用期限は令和8年度税制改正で5年延長され、2030年12月31日までに住み始めた場合が対象です。

リフォーム促進税制と住宅ローン減税のどちらが得かは、借入額と工事の内容で変わります。 たとえば工事費300万円を全額ローンにしても、年末残高の0.7%は初年で最大2.1万円です。工事費が小さいなら、1回で10%控除されるリフォーム促進税制のほうが有利になることもあります。仕組みの詳細はリフォームの住宅ローン減税の記事で解説しています。

【固定資産税】工事の翌年度分が最大3分の2減る

リフォームの内容によっては、翌年度の固定資産税も軽くなります。工事費が50万円を超える場合に、翌年度分の固定資産税が1年分、家屋の一定の面積の範囲で次のように減ります。

工事の種類	減額される割合（翌年度・1年分）
耐震リフォーム	2分の1
バリアフリーリフォーム	3分の1
省エネリフォーム	3分の1
長期優良住宅化リフォーム	3分の2

令和8年度税制改正で5年延長され、2031年3月31日までに行ったリフォームが対象です。

手続きは工事のあとにお住まいの市区町村へ申告し、必要書類は自治体ごとに違います。要件は耐震・省エネ・バリアフリー・長期優良住宅化の各記事にあります。

【贈与税】親や祖父母からの援助は最大1,000万円まで非課税

リフォームの費用を親や祖父母から援助してもらうときは、住宅取得等資金の贈与の非課税が使えます。

2024年1月1日から2026年12月31日までに受けた贈与なら、省エネ等住宅は1,000万円、それ以外の住宅は500万円まで贈与税がかかりません。

増改築に使う場合は、工事費が100万円以上であることなどが条件です。かつての「最大3,000万円まで非課税」は、消費税率の引き上げに合わせた過去の特例の金額で、いまは使えません。

非課税を受けるには、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告が必要です。

要件の全体は国税庁の住宅取得等資金の贈与の非課税の案内に載っています。2027年以降の贈与の扱いは、今後の税制改正で決まります。贈与の手順はリフォーム資金の贈与と非課税の記事でも紹介しています。

減税を受けるには確定申告と市区町村への申告が必要

所得税の減税は、住み始めた年の分の確定申告で手続きします。工事の内容を証明する増改築等工事証明書などが必要になるので、契約の段階でリフォーム会社に発行を頼んでおくと、申告の時期に慌てずに済みます。

国や自治体の補助金と減税を一緒に使える場合もあります。ただし補助金を受けた分は、控除額の計算で工事費用から差し引きます。たとえば工事費200万円で補助金を50万円受けたら、計算のもとになるのは150万円です。

固定資産税の減額は、市区町村への申告が別に必要です。どの制度が使えるかは、国土交通省のリフォーム減税制度の案内で要件や必要書類を調べられます。

大きなリフォームで住宅ローンを組むなら、減税だけでなく金利や事務手数料、団信の内容まで含めて借入先を比べると、返済の総額がはっきりします。

控除額や要件は工事の内容や住まいの状況で変わるので、工事を始める前に税務署や市区町村の窓口、国の案内で最新の内容を確かめてください。